【01觀點】「高端」領展趕走「低端」商戶　政府須硬撼大山

領展再次高價拆售旗下商場予財團。本來服務居民的商場食肆，在當年領匯接手房委會物業後，租值已經大幅提升。如今領展以高價拆售，既反映領展有錢賺盡，不顧民生需要，乃政府當年私有化遺禍，同時反映香港的深層次社會矛盾，即股東和普通市民的矛盾：大股東在購入領展的股份後，自然會最求資本的無限增值；小股東雖然佔領展的股分極小，但為了保障個人財富利益，也成為了社會改革的障力。政府必須認識到社會的矛盾，固然以回購股票與購入商場糾正錯誤愈來愈難，即使如此，政府也要盡力亡羊補牢，以示負責。

物業翻新拆售致加租加價　增加民生負擔

領展在11月28日宣布出售17個商場，作價高達 230 億港元，物業出售的淨收益為 74 億元。計及今次，領展已經拆售4輪物業，絕大部份來自當年房委會出售的商場、街市及停車場。
 
拆售物業行屬常見的商業活動，但是政府將公營物業出售予私營機構後，這些商業活動對市民生活造成了整大影響。領展在翻新物業後重新組合商戶已成常態。其積極引入連鎖商鋪後，提高資產價格，個體戶淪為「低端商戶」，難逃加租、結業命運。居民要花更多錢消費，車位租金普遍高於房委會同區，商戶要捱貴鋪租。據報新出售的商場，部份也會展開翻新工程，加租的夢魘揮之不去。

再者，領展當屋邨商場為商品，善價而沽，而購入者變本加厲，趕走商戶，炒賣拆售車位，意圖改變商場為國際學校等，妄顧社區居民的日常需要與購買能力。
 
領展多次反駁，翻新後的生意額增加，而且仍然有新租客承租，證明沒有高估租值。公司還強調領展是上市企業，要向股東負責，不能為了社區居民而損害投資者利益。然而，領展接收的是公共資產，理應優先顧及附近地區需要選擇商戶，按經濟狀況釐訂租金。以領展的規模，追逐市值租金肯定推高物價，市民生活擔子百上加斤。領展宣稱履行的企業社會責任，例如無障礙設施，以特惠租金租予非牟利團體等，既隨著再拆售資產，變得鞭長莫及。即使是領展資產，企業社會責任的得益，也被各類加價抵銷。

政府是元兇　不作為助長領展氣焰

我們不能忘記，始作俑者是政府在2004年出售房委會資產，而且一股不留，全交由私人市場控制。政府的錯，不只是出售公產，更縱容領展轉賣資產，甚至有違反地契之嫌也沒有加緊處理。
 
證監會在2014年放寬《房地產投資信託基金守則》，容許房託基金從事及投資物業發展活動，而且調高金額上限。政府事前沒有阻止，事後又沒有要求修例，領展就可以化身為私人地產發展商，甚至收購境外商場，買賣活動一發不可收拾。
 
再者，眼見領展證實或涉嫌違反地契，例如中止提供租金優惠給商場內的社福機構，或者提供制車位給地契列明以外的人士使用等，政府的回應卻軟弱無力，最多只收回豁免費用就完事。政府更稱以商業原則為由，不會干預合法合規的商業決定。

林鄭月娥在任政務司司長期間，曾稱領展是施政三座大山其中之一，建制派引述她曾召開跨部門會議處理，但到她上任行政長官，除了將落實在東涌、天水圍和洪水橋興建公眾街市，拿不出具體措施應對，意味政府也難以對付領展，幾近投降。
 
另一個抵抗領展的阻力，正是出於市民。反對領展拆售和管理的聲音比以往大，但也抵不住領展的「霸氣」。股東熱棒，股價大漲小回，單計今年升近四成，現值1,547億元，每股突破70元創新高。或許不少居民和商戶也買下領展股票，對沖租金和消費。或許市民和大型基金也看中領展的升值潛力，即使得益是來自榨取他人的生產。無論如何，股民就是不想領展的資產和生恴額下跌，身家就會縮水。因此，要求領展改革的力量難以聚合。

亡羊還需補牢　政府莫再縱容領展

也因為股價飊升，領展物業有價有市，公司加上溢價，政府回購股份動輒要2,000億元，即使只租入或買回部份鋪位車場，也需花相當公帑，未必划算，回購之選擇需要三思。政府應該尋找其他辦法紓解市民怨氣，民主派和建制陣營的新民黨也建議修改《房地產投資信託基金守則》，規定房託基金只可以投資於產生定期租金收入的房地產項目，杜絕從事物業發展。

民間團體也要求政府和房委會徹查已拆售、有意拆售、或者有意更改用途的物業，有否違反地契，阻止領展進一步商品化、私有化。

地政總署剛剛公開了800多幅可作短期用途空置用地。政府應該與區議會和地區團體合作，一起物色合適地方興建公眾街市和短期市集，增加街坊購物選擇。例如天水圍現時缺乏公眾街市，天華邨附近有少量空置用地，可以探討能否興建街市或墟市。在其他地方，房委會也可安排穿梭巴士，接載居民到公眾街市和房委會商場，增加居民選擇。
 
我們固然鼓勵市民減少投資損害社區居民福祉的股票，用消費者力量支持良心商鋪和企業。然而，相信不少投資屬於強積金、退休基金等工具，難以撇清，而且有相當股份已經落在境外股東，控制不來。政府要首先展示決心，在力所能及下，彌補批准領展上市的禍害，才可帶動股民改變心態。