片區開發賣地花

發展局局長甯漢豪近日指出，北部都會區有意採取片區開發模式以及賣地花，前者將平整土地及公用設施都交由發展商負責，後者指在政府平整土地之前提前推售。兩者的好處顯而易見，一個是減少政府支出，另一個是提早實現收入。

今年3月，甯漢豪已聯同北部都會區統籌辦事處主任丘卓恒前往深圳市羅湖區及坪山區考察，了解當地片區開發的經驗。其後在4月立法會財務委員會一次會議上，甯漢豪又表示正積極探討採用片區開發的模式，以改善現金流和加快建設，「是否能夠透過投標形交出整幅用地，然後發展商繳付地價，為政府盡快興建有關設施呢？」

這模式有助減輕政府前期的財政負擔，亦可使片區的設計更為協調，並借助市場力量加快提供公共設施。

片區開發看似新概念，但類似做法過去並非沒有。眾所周知，沙田第一城在1979年就是由四大地產商（恒基、長實、新鴻基、新世界）以2千萬元投得，代價是要替政府移平兩座山丘填海，並將七成地皮交給政府發展公屋和社區設施。在1982年，港英政府又與巍城公司及其天水圍公司簽訂協議，購入天水圍488公頃土地，南部中的38.8公頃以8億元批予天水圍公司發展私樓和作商業用途，其餘130.2公頃土地由政府興建公屋及居屋。

這兩次公私營合作，皆正值港英政府財政緊張之際。沙田第一城作為成功案例，為庫房省下一大筆填海開支，惟僅2千萬元之地價相當於賣地收入少了一大截。而其所在之沙田第14區佔地不足60公頃，與天水圍南部所涉及的169公頃亦難以相提並論。後者在協議中規定，政府130.2公頃土地中的鄰里商鋪不得導致天水圍公司38.8公頃土地的商業設施在商業上不可行（not commercially viable），結果連興建公營街市亦面對困難，限制了居民的生活選擇及消費權益，有份種下所謂悲情城市之禍根。

如今之片區開發，局長強調主導權在政府手中，包括由政府規劃房屋、社區設施、休憩用地等，發展商只是負責出資興建。按照官方的如意算盤，這樣能夠省下平整土地、興建基礎設施的成本，但先不說地價折讓令庫房收入減少，政府只是提前兌現而不會增加收益，賣地條款如果限制太多，發展商亦未必積極投標。去年荃灣油柑頭首置盤流標，以及旺角洗衣街商業用低價賣出，外界便認為與興建社區設施的賣地條款有關。政府為了及早將土地變現，當然還有賣地花一途，但地產商在商而商，要為未能兌現的土地提早付鈔，他們不會不壓價。

這樣說，並非指北部都會區的土地不可以低價批出，問題在於政府是否有此預算。如果發展商投標並不踴躍，或者出價過低，他們屆時是否放棄片區開發，走回政府主導的發展模式，由政府收回及平整土地？如此一來必然更耗費時間。片區若有幸成功批出，地價在打折扣後亦可能所得無幾，結果庫房雖然可以提早進帳，惟數額今非昔比，公共財政是否已為此做好準備？北部都會區督導委員會去年4月第二次會議後至今未見下文，現在是否時候舉行會議？

局長放風公私營房屋可能由七三比改為五五比，相信有助吸引發展商進場。美其名是配合北部都會區的創科發展，但為什麼創科人才必須住在私樓，卻是未曾交代的前設。目前資助房屋的入息限額固然是限制，但這正好反映要求太嚴，能照顧的人口太少。如果新發展區不適合七三比，舊區重建又不宜七三比，到底香港哪裏還可以七三比？抑或公營房屋原來已不容於這個城市，我們都只得參與要麼捱貴租、要麼供貴樓的遊戲？想乎此，對於官員一個接一個批評年輕人不應該輪候公屋，似乎就不應該感到意外。