西九這筆帳如何算

政府星期三（7月17日）宣布批准西九文化區解除限制，將來可以出售第2區住宅發展項目，總樓面面積上限170,280平方米。文化體育及旅遊局局長楊潤雄表示西九自負盈虧的承諾不變，西九文化區管理局董事局主席唐英年聲稱不向政府拿錢，不與市民爭資源。不注資也能解決財困，莫非世界上真有免費午餐？

首先必須說的是，政府為了西九文化區不只花了216億。沒錯，正如楊局長所說，西九管理局在2008年獲得政府注入216億元一筆過撥款，以發展及營運西九文化區。然而，單是興建綜合地庫，政府先後已批出合共235億7,020萬元，還未計綜合地庫以外的勘測和基建成本。這為西九管理局省下了巨大開支，成為資產物業或在以後產生經濟利益。

再者，2016年拍板的「加強財務安排」以象徵式地價向管理局批出總樓面面積366,620平方米的酒店／辦公室／住宅用地發展權，令政府的收益將低於正常賣地所能收取的十足市值地價。再加上81,066平方米的酒店及辦公室用地發展權，而且不收前期款項，即使在今次允許西九管理局賣地之前，政府付出和少收的銀碼早已遠超216億元。

這次政府再解除第2區住宅發展項目「只能以建造、營運及移交模式發展」的限制，允許西九管理局批標出售並保留全部收益，換言之政府現在不只是少收，而是不收賣地收益，將總樓面面積多達170,280平方米的住宅用地送給管理局。如果以每平方呎8,000元來計算，涉及地價高達147億元。就算打個折扣，政府如此少了一百幾十億收入，為何還能聲稱並沒有加重財政司司長的負擔，沒有拿了市民的錢？

當初通過「加強財務安排」，表示發展權涉及的地段優質，年期長的「建造、營運及移交」（BOT）協議具備商業吸引力，現在卻說BOT模式不合時宜，市場反應不如預期；當初表示BOT模式能為西九管理局提供穩定的經常收入來源，現在卻說所得收入偏低，不足以支付西九項目的營運赤字和資本開支；四年前推出ACE（藝術、商業、展覽）項目時表示發展意向書階段反應熱烈，只是後來因為市場及經濟前景不明朗才暫停招標工作，現在卻說BOT模式對私人發展商的吸引力不大，流標也歸咎於BOT模式。

那麼當初主張BOT模式時所說，能夠確保文化區設計和管理較整體和全面的好處呢？不是要避免西九發展項目因分層出現多重業權而引起的複雜問題和不明朗情況嗎？

明明2016年已知道「西九發展時間延長、用地被用作高鐵工地／施工範圍而延遲移交」，然後才有象徵式地價批出商住用地發展權的安排，現在卻又當作是新因素般再提出來，歸咎港鐵延誤了七年才交還地庫，拖累了上蓋商住項目而形成現時的資金鏈斷裂。不過就連打風吹襲草地和樹木也能成為財困原因，翻炒舊問題也不算過分了。

事實上，舊問題也可以是真原因，如果一直沒有解決。八年前「加強財務安排」，當局已經知道低估了建築成本的增幅（假設每年2%，實際為9%），高估了投資回報率（以為每年達6.1%，實際只得3.2%）。現在再嚷財困，原因竟然「熟口熟面」，商住項目無法實現原本假定的高投資回報，外圍經濟環境充滿挑戰，還有利率高企。一次錯估可能是失手，兩次誤判就不會是巧合。

由216億起步、2016年批地到現在放寬賣地，西九文化區的發展模式往往假設了香港的資產市場暢旺，賣地收益可觀，發展商投標活躍，管理局可以地變錢、錢滾錢。無錯，高鐵站的確遲了還地，但如果藝術廣場大樓項目前年能夠一擊即中、高價批出，如果ACE項目不用撤回，管理局能夠袋下地價收入，現在的財務狀況會否已經大為不同？那麼問題就是目前企業成本高昂、寫字樓過剩是周期現象，抑或是結構問題？如果香港的資產市場已屬泡沫，資本槓桿不可持續，讓西九管理局出售住宅用地，又怎可能從根本解決財政問題？難怪局長謙虛地說，現行的模式估計大約可以持續十年。十年後西九管理局會扭虧為盈，落成音樂劇院、大劇院、M+第二階段，或是又嚷着要「切豆腐」，威脅博物館要減少開放日數，社會心裏的估計不能猜到。