【一手樓招標】發展商高額回贈吸客 揭合約成交價「發水」逾三成
樓市瘋狂，雖然政府去年中宣布「娥六招」，短暫遏止升勢，但樓價於今年初反彈，其中具有指標作用的一手樓盤銷情大旺、有價有市，市場氣氛熱烈。
不過《香港01》分析上月逾200宗新樓交易，發現有發展商利用高額現金回贈吸客，幅度高達樓價25%，但成交紀錄顯示的合約成交價並未扣除回贈，因此較買家實付價「發水」逾三成。
立法會議員批評，招標賣樓欠透明本已為人詬病，若再加上高額回贈，準買家可能誤以為合約成交價等於實付價，影響買樓決定，促請政府加強規管，保障消費者權益。
按法例公布一手樓成交價 並非買家實付價
發展商以招標方式賣一手樓，被指欠透明，早前引起市場及政府關注。在運輸及房屋局轄下的一手住宅物業銷售監管局（銷監局）要求下，發展商由4月12日起，在按法例公布的一手樓銷售「成交紀錄冊」上，註明每宗成交的回贈優惠細節。
《香港01》審視三個有現金回贈一手樓盤的「成交紀錄冊」，分析4月中至4月底逾200宗成交紀錄，發現不同發展商利用印花稅、買家提前付款為名的現金回贈優惠吸客，幅度由樓價的3%至24%不等（見下圖）。
然而，「成交紀錄冊」僅顯示物業買賣合約上、未扣除現金回贈的成交價，並以附註方式交代現金回贈的條款，部分回贈甚至無註明幅度。準買家需自行按條款計算及扣減現金回贈，才可得知買家實際繳付的價錢。
雲滙共六招回贈吸客 總和高達樓價25%
三個一手樓盤中，「雲滙」提供的現金回贈種類最多，一共六項；其中一項回贈的幅度最高可達樓價24%，屬三個新盤中最高。除了印花稅及會員回贈外，單位實用面積少於1,000呎、買方近親在同一樓盤買樓，甚至付清尾數都有回贈，而提前付清尾數可享額外回贈。
記者分析共126個，在4月12日至4月30日期內簽訂臨約的雲匯一期及二期單位，當中125個均享全部六項現金回贈。雖然「提前付清樓價現金回贈」因未列明幅度而無法計算，不過其餘五項現金回贈幅度相加，已高達合約成交價的25%（28個單位）及20%（97個單位）。
買家1264萬購雲滙單位 成交紀錄冊寫1685萬
以「雲滙」第11座16樓A3單位為例，合約成交價為1,685萬元，如扣減發展商提供高達25%的現金回贈（約421萬元），買家實付價錢1,264萬元；按實用面積790呎計算，單位呎價即時由21,333元變成16,000元。換言之，合約成交價較實付價大幅「發水」33%。
不過，發展商按法例公開的「成交紀錄冊」，就只列出「發水」後的合約成交價1,685萬元。準買家及公眾，很可能誤會合約成交價，就等於買家實付價錢。
此外，根據發展商最近上載的招標文件，列明部分現金回贈「直接用於支付部份樓價餘額」。以上述「雲滙」單位為例，即雖然合約成交價是1,685萬元，但買家根本毋須支付全數，而是僅需支付扣減回贈後的餘額。
上源成交紀錄冊 暫只列出現金回贈範圍
至於「上源」及「LP6」，發展商均提供提早付款現金回贈，不過享回贈的單位佔同期成交僅約一成。與「雲滙」情況一樣，這兩個新盤的「成交紀錄冊」，均只列出未扣減回贈的合約成交價。
「上源」的紀錄冊暫只列出現金回贈幅度為8%、5%或4%，而個別成交的實際回贈額按買家付清尾數日期決定。以第3A座20D單位為例，合約成交價約1,264萬元，如果符合付清尾數日期的條款，買家可獲的現金回贈為101萬元（8%）、63萬元（5%）或51萬元（4%）。
「LP6」的現金回贈幅度為5%，以第3座65G單位為例，合約成交價約665萬元，如買方符合條款，可獲33萬元的現金回贈。
發展商招標加高回贈售樓 地產代理：樓價不清晰
上述137個享現金回贈的「雲滙」、「上源」及「LP6」單位，全部以招標方式售出。有別於價單，招標是由準買家各自出價，當供他們參考的「成交紀錄冊」，所載成交價並非實際價錢，部分準買家或受誤導。
記者以準買家身份致電地產代理，查詢如何釐訂購買「雲滙」單位的入標價，對方直言「成交紀錄冊」上的成交價不清晰，「開單價是19,000元一呎，但實際是15,000元一呎，在成交紀錄冊很難看到實際價錢，所以招標惹來批評很不透明，無辦法，我們是代理都要照做」。
尹兆堅：如有心製造混亂或屬托市
民主黨議員尹兆堅批評，招標賣樓本身已因欠透明而為人詬病，而高額回贈條款繁瑣，令準買家更難掌握市況，「一大堆參考，豆豉般大的字，準買家要查回贈條款，要在備註逐項查看，如果有心開放資訊，為何要製造這些障礙？」
他續指，合約成交價較實際價錢大幅「發水」，消費者極易受誤導，「如果（發展商）有心這樣做，可能屬托市行為，這些亦非豪宅，普羅市民窮一生積蓄買樓，這麼大筆投資竟然在市場訊息不開放下要做決定，完全不合理」，促請政府加強規管，保障消費者權益。
銷監局發言人表示，不評論個別個案，重申「成交紀錄冊」須註明成交價，以及折扣、回贈等支付條款。如發現涉嫌違例情況，會跟進調查。
雲滙發展商：已將回贈詳細列於招標文件
「雲滙」發展商新鴻基地產的發言人回覆，一向非常重視銷售物業的透明度。不論以價單或招標形式銷售，所有付款辦法、折扣、回贈及優惠等均已詳細列明於價單或招標文件中。有意購買者可以自己認為合適的價錢投標，或按當時價單訂明的付款辦法選購單位。
「上源」發展商萬科香港的發言人回覆，揀選建築期付款計劃之買家，可因應實際需要和情況，獲得樓價4%至8%不等的現金回贈。截至上月25日為止，仍未有買家提前付清樓價，故「成交紀錄冊」已顯示該批單位的最新情況。
「LP6」發展商之一南豐集團的發言人回覆，一向按照銷監局要求，把成交金額及支付條款列明於「成交記錄冊」內，亦詳細列明折扣、贈品及利益，並把招標文件上載網上，提升透明度。該集團目前已暫停以招標形式出售非豪宅物業。