來稿｜公屋重建及安置　如何「提速、提效、提量、提質」

舊式公共屋邨用料和工程質素參差不齊，不少樓齡超過50年的公共屋邨面臨嚴重老化問題。因此，政府有必要加快公屋重建的進程，以實踐「提速、提效、提量、提質」。最近有消息指政府計劃重建彩虹邨，筆者冀以彩虹邨為例，鼓勵政府加快安置居民的步伐，並利用重建計劃開發寶貴的市區土地，為逐漸老化的社區注入新的活力。

來稿作者：劉兆光

彩虹邨位於九龍市中心，包括8幢20層高的大廈和3幢7層高的低座住宅大廈。根據2021年的人口普查數據，彩虹邨目前有約18,000名居民，其中三成住戶年齡超過65歲，比2023年房委會公佈長者住戶佔整體公屋24%的比例為高。這表明彩虹邨居住者中有較大的長者安置需求，確實需要考慮原區或附近區域的安置計劃。

妥善搬遷和安置居民是重建公屋的重要工作。參考房屋署在推動華富邨重建時，由於周邊地區缺乏可供安置的屋邨，需要先興建屋邨用作接收住戶，然後分階段讓華富邨住戶遷至接收屋邨。但這個方案需要等到接收屋邨建成後才能逐步啟動屋邨重建，從展開接收屋邨工程到全部安置華富邨居民可能需要約20年時間，這長時間的等待叫住戶望穿秋水。

筆者認為，九龍東擁有很多公共屋邨安置資源，無需要如華富邨重建般等待接收屋邨興建完成才開展。畢竟，彩虹邨的樓齡已達60年，再等20年才進行重建將使居民的安全受到威脅。只要善用現有的規劃和資源，相信定能縮短安置和重建的時間。根據房屋委員會的資料，現時彩虹邨的租住單位數目是7,400個；而彩虹邨附近在未來5年內將新增超過一萬個公共屋邨單位（包括九龍灣宏照道的4,100個單位、啟德2B3、2B4和2B5地盤的4,800個單位，以及美東重建後提供的2,900個單位）。因此，未來五年的鄰近公屋單位資源已經足夠安置彩虹邨的居民。以美東邨重建為例，從清拆到首批新公屋落成政府預計需要約7年時間。換言之，彩虹邨有望縮短至12至15年內完成重建及安置。運用及時化生產管理（Just-in-time）的方法，盡量無縫交接安置，定能真正達到現屆政府提出的「提速、提效」目標。推而廣之，房屋署也可以按分區制定重建藍圖，將各擬重建的公共屋邨與其鄰近公屋單位資源作配對，定能務實地制定重建及安置時間表，提升公屋單位資源的使用的可預期性。

彩虹邨過去受到啟德機場的高度限制影響，最高只能建20層的住宅大廈。然而，隨著高度限制的取消，擬建成的彩虹邨有潛力興建更高的住宅大廈，以增加公屋單位數量。參考毗鄰彩虹邨的牛池灣村寮屋公營房屋計劃，香港房屋協會獲得的地積比為最高9倍，預計將興建3幢35至37層高的公營房屋，提供約2,700個單位。倘若以擬建成的彩虹邨約5.1公頃的地盤面積計算，並以相若的地積比興建，估計可以提供約13,000個房屋單位（假設平均每個單位35平方米計算）。這意味著擬建成的彩虹邨將較於原有的7,400個單位增加75%，在「提量」方面絕對無可置疑。

為了達到「提質」的房屋目標，房屋委員會在增加住戶數量的同時，必須考慮到宜居性及應對香港人口老化的趨勢，並借助公屋重建為該區帶來新的動力。新加坡最近在公營房屋方面推出多項長幼共融措施，例如推動「三代同堂」的單位，提供更大的居住空間鼓勵子女與父母共住。此外，在社區設施方面也可以採取創新方式，例如在康樂設施上同時放置長者健體設施和兒童遊樂設施，增加跨代交流的機會，借重建的機會在公共屋邨內推動長幼共融。這不但可以改善居民的居住環境和生活品質，還能為起動九龍東帶來新元素。

筆者樂見政府加快彩虹邨的重建及安置進程，秉承「提速、提效、提量、提質」的魄力，借助公屋重建的契機，帶動市區土地的發展潛力，並照顧社會發展的需要。

作者劉兆光是特許測量師及ESG分析師、香港新方向成員。文章僅代表作者個人觀點，不代表香港01立場。

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