關焯照｜政府應盡快修訂管理費條例　以保障業主權益

政府於今年3月向立法會提交文件，準備修訂第344章 《建築物管理條例》。然而，由於這條例涉及範圍相當廣泛，政府建議在現階段率先處理四類事項，包括：第一，「大型維修工程」和一般採購；第二，會議紀錄；第三，財務報表；和第四，刑事制裁。

誠然，要一次過修訂《建築物管理條例》所有條文須時， 所以先盡快完成修訂社會較為關注的範圍是可以理解的，但是次修訂卻沒有包括關於增加管理費的條例，即是《建築物管理條例》第21（1A)條。從報章閱讀所得，業主投訴業主立案法團和物管公司大幅增加管理費的報道可以說是無日無之；有見及此，政府應急市民所急，盡快將相關法例納入現階段的修訂範圍，以紓解業主在管理費被不合理地反覆調升時所面對的慘況。

來稿作者：關焯照

《建築物管理條例》第21（1A)條訂明：「管理委員會與其後釐定新的管理費款項較原來的款項增加超過50%，方必須有法團藉業主大會通過的決議批准。」民主黨前立法會議員涂謹申在2011年曾就容許管理委員會增加管理費 50%的條例向政府發問其訂立的原因，而當時的民政事務局局長曾德成則以書面回覆議員，內容如下：

「有關條文旨在確保管理委員會在制定財政預算及和加收費用時，能夠有清晰的法律規定和指引作為行事依據，有關條文讓管理委員會在有效運作及在保障業主的利益兩方面取得了平衡，旣給管理委員會再調整管理費有適當的彈性，也確保管理費增加的水平較高時，必需要由全體業主決定。」

驟看當時曾德成的回覆，似乎無不妥之處， 但若反覆細心思考，卻會浮現出一個問題：條文指出只要管理費加幅不超過五成，管理委員會（或業主立案法團）便無須召開業主大會來討論和決議批准，但這是否表示政府認為管理費即使增加五成，也不算無理？雖然政府應該沒有這種想法，無奈，這五成門檻卻很容易成為攔路虎，令不少業主難以挑戰管理委員會的加幅決定。

猶幸，業主不是完全沒有能力予以反抗的，因為在不少於5%業主的要求下 ，管委會主席必須在14天內召開特別業主大會來討論增加管理費一事。不過，能否成功反對增加管理費，就得看投票結果了。

管理委員會和物管公司可以用不同的方法來影響投票過程和結果。例如，在開大會時，設下發問時間限制，令反對增加管理費的業主沒有足夠時間發問。另外，亦可以將業主特別大會與週年業主大會合併，目的是用其他議程和議題來消耗開會時間，變相壓縮了討論反對增加管理費議題的時間。總之， 管理委員會和法團可以陰招盡出以打壓反對聲音。

《建築物管理條例》第21（1A）條沒有設立每年可以調整管理費的次數，這情況並不理想，因為在巧立名目下增加管理費的理由可以很多， 如果這條條例沒有設下每年可以增加管理費的次數，一些無良管委會和物管公司便可窺準現時法例的後門，隨時調升管理費，對業主來說極不公平。

業主面對一條如《建築物管理條例》第21（1A）條的「不平等條約」，可以說是非常無奈，有見及此，政府有責任修訂這條條例，以免業主的權益繼續受到侵蝕。

作者關焯照是冠域商業及經濟研究中心主任。內容僅代表作者個人觀點，不代表香港01立場。

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