來稿｜物管非單純服務買賣　政府才是大廈公契把關者

百物騰貴，不少業主每月也要為開支「計掂條數」，水電煤都是按用量收費，管理費則是按單位呎數計算的固定金額，前者基本上無法轉供應商，後者則可以，但並非可個人隨意選擇轉換。眾所周知，物業管理並非普通的單一服務買賣，業主亦非單純的個別消費者，可是消委會早前卻以消費權益角度，發表一份本港私樓管理費研究報告。筆者作為業界人士，看到報告竟指管理費平均佔家庭收入7.4%，數據高得有點不合邏輯，也只能說「唔識就嚇死，識就笑死」。

來稿作者：袁順圍

消委會本月初發表有關香港私人住宅物業管理費的大型研究報告，指受訪業主每月管理費介乎200至3,700元，平均1,108元，即每方呎2.7元，平均佔家庭月入高達7.4%。這意味受訪家庭月入平均僅14,973元，有供樓的市民，相信也會對這項數據存疑。以新界區新樓為例，一個500呎單位，按一般按揭安排，普遍月供約30,000元，需通過壓力測試又要供得起，家庭月入應最少約62,000元或以上，以管理費每呎平均約4元計，其實只佔月入3%左右，這與7.4%相距甚遠。

參考統計處去年數據，私樓住戶入息中位數約38,700元，而有從事經濟活動的家庭住戶更高達47,900元，即1,108元管理費只佔此類家庭月入2.3%；即使公營租住房屋住戶入息中位數也有2萬元，從事經濟活動的家庭住戶更達25,600元。消委會的報告數據，顯然誇大了管理費佔家庭月入比例，脫離現實，結論亦確實有誤導公眾之嫌。

建修契門檻有違尊重私有產權精神

消委會的報告總共羅列六大問題，包括管理費成本上漲、難修改大廈公契、發展商手握大量業權等。筆者與行家也討論過有關問題，也理解小業主一般顧慮，但公眾似乎普遍忽略最重要一點，其實政府才是大廈公契的最終把關者。需知道大廈公契雖由發展商草擬，但也要符合《大廈公契指引》的要求，大部份公契最終也是由政府審批准。不過，消委會在報告或記者會上均無提及相關法規，是否有所偏頗或缺失？這種做法，無論對物管公司或個別業主都不公平。

現時法例規定必須全體業主一致同意才可修改公契，消委會建議放寬修改公契的機制，在不包括業權份數的條款下，以75%業權份數作為修改公契條款的參考門檻。大廈公契是具法律效力的文件，有效地釐清各業主所有權範圍、業主之間的權益和義務，業主簽樓契時已列明須承諾遵守，按合約精神，實不應隨便更改。

更宏觀一點來說，一國兩制下，《基本法》第6條及第105條均列明政府依法保護私有財產權，公契這類私人合約，若用立法方式降低修改公契門檻，由100%降至75%，將影響業主之間的權利和義務，有違尊重私有產權精神。

另外，有關管理費問題，雖然並非一手樓銷售條例規定，但據筆者了解，過半發展商售樓時會披露管理費水平，透明度不算低。其實大廈日常管理費、預算維修費用及其他支出，也需法團或業主委員會通過，並非管理公司說了算。一般來說，用數百萬元甚至過千萬元買樓，管理費方面，業主也不是一心只要求便宜便算，管理質素才是業主最重視的，因始終大廈管理涉及保安等範疇，最緊要是付出的費用與服務水平成正比。至於業主不知哪間物管公司負責管理的情況，基本上絕少出現，有部分業主反而希望物管與發展商屬同一集團，新樓尤甚，因這會令管理服務跟進方面更有保障。

消委會以往的研究，多數以單一消費品或簡單服務為主，如比較洗頭水、互聯網供應服務等，相對簡單直接，甚受市民歡迎。但樓宇業權及管理費涉及很多複雜法律問題，亦非一個業主可作決定，導致今次的研究報告有點捉錯用神。然而當中部分建議也是可取的，例如提議物業管理業監管局蒐集及整理本港管理費資料，並建立資料庫供市民參考，事實上這也是筆者與行家經常談及的議題，讓業主獲得越多資訊，越能令他們更容易自行分析管理費是否物有所值，對物管公司及業主雙方也是好事。

作者袁順圍從事物業管理近十年，曾任職房屋事務主任。文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

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