來稿｜拒絕用舊思維解決今天規劃問題

來稿作者：徐毅興

近日網絡出現的執笠關注組，令全城眼球聚焦到零售、餐飲業界危機，「一街吉舖、食店冇客」，市民肉眼容易看得見，問題亦貼身，惟相對隱藏的商廈樓面空置，其實同樣值得關注。日前世邦魏理仕發表季度報告，數字反映商廈市場未見復甦，甲級寫字樓的空置率按季再升0.2個百分點至16.7%，創歷史新高，涉及樓面達到1,470萬平方呎；同時租金按季再跌1.2%，連續二十季呈下行，情況堪憂。

正當現存商廈空置率高企的同時，全新商廈供應繼續源源不絕。參考差估署初步統計數字，今明兩年落成、正進行預租的甲廈樓面有大約294萬平方呎，連同空置樓面，即市場共有逾1,760萬平方呎樓面待吸納，恐怕至少要六、七年時間才能消化。

寫字樓的需求持續放緩，除了因為經濟環境不明朗，更多是始於持續了三年多的疫情，大眾生活習慣及工作模式徹底改變，即使疫情過後，不少企業仍然維持在家工作（work from home）或混合工作模式（hybrid working），員工每周只需逗留辦公室兩至三天，其餘時間遙距工作，辦公桌及設施改為共享使用，如此一來，企業可借勢削減租用的寫字樓樓面，節省營運開支，員工又可減少通勤成本。

就連新加坡政府近日亦推出新指引，讓僱員可向僱主提出每周四天工作制的要求，並可申請更多時間在家工作，甚至要求靈活上班地點。如此彈性的辦公安排，不僅可以挽留人才，亦有利家庭照顧者重返職場及持續就業。除了企業工作模式改變，多年前興起的斜槓（slash）文化，在經歷疫情洗禮後亦被進一步深化，新生代的就業思維不再只傾向傳統單一職業，更多是追求生活的多樣性，身兼多職之餘，又不用受地點、時間的束縛，工作與居住場所也不再明確劃分，這是勞動市場一個根本性的轉變。

混合工作模式成為大勢所趨，加上斜槓族的崛起，也解釋了傳統核心商業區的一套城市規劃方式已不合時宜。參考國際建築及規劃公司Gensler曾發表多篇文章，指出疫情下CBD（Central Business District）比任何社區更受打擊，街道與寫字樓空無一人，至疫後CBD仍在面對企業倒閉、人流稀少等問題，又提出未來的CBD不應該只側重於純粹商廈大樓，而是需要重新想像，加入更多混合用途及靈活元素。

今天政府正全力推動北部都會區，其中，洪水橋╱厦村新發展區定位為高端專業服務和物流樞紐，並擬提供不少於2,100萬平方呎的商業樓面，即是相當於10幢國際金融中心2期的樓面。過去社會或許會有聲音認為，商廈市場的供求失衡只是周期性的波動，不一定長久持續。但現實是，隨著科技急速發展及人口老化，商業社會的運作模式已不會、亦不能走回舊路，而是只會朝向線上化進發，商廈樓面過剩的問題在可見的將來難見改善，短期更絕不宜再推出大樓面的商業項目。

正如日前中央港澳辦主任夏寶龍發表視像講話，提到時代在變，整個市場結構，消費模式等都在改變，要跟上時代發展步伐，香港也要積極識變、應變、求變，不能用昨天的舊思維解決今天的新問題。故此，當局在制定新發展區的規劃時，亦應該因時制宜，摒棄過去硬蹦蹦的單一土地使用區劃，並在規劃階段盡量預留最大的空間和彈性，探索不同的混合發展模式可行性，方能適應萬變的社會，讓土地資源獲得有效且可持續的發展。

作者徐毅興是任職跨國企業的八十後工程師。文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

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