紫荊黨｜香港的問題歸根到底還是「土地」

來稿作者：周小稞

復活清明⾧假，筆者像往年一樣去到內地探親訪友。今次一幫老友聚餐，蛇口的朋友沒有推薦以往常去的購物中心⾷肆，而是選擇了蛇口老街的一家餐廳，一席十二人的大餐，千元人民幣搞定。茶餘閒聊中，蛇口的朋友說，以前中產人士甚少光顧的蛇口老街城中村一帶最近一兩年完全為港人「攻陷」，人氣也開始躥升。筆者有些好奇，何以港人會選中這一帶消費？

飯後在蛇口市場附近溜達，發現這裡的街市、店鋪、餐館等在風格與服務上和深圳灣對面的元朗、屯門等地無甚分別，但勝在租金低廉，不僅便宜過深圳那些氣派的購物中心，更只有對面新界的三分之一甚至五分之一。如此租金下的各類服務收費自然打趴香港的同業，難怪對面的港人尤其是退休老人會紛至沓來。靠港府發放的⾧者生活津貼（每月約4,200元）就能完全在蛇口老街過上豐衣足⾷的體面生活，何樂而不為呢？

回到香港，「肅殺之氣」迎面而來。11天⾧假、千餘萬人次出入境，北上消費浪潮的愈加熾熱無疑給了去年初以來才開始逐漸復甦的街鋪租賃市場當頭一棒，店鋪執笠結業的浪潮再次湧現，臉書上的「全港店舖執笠結業消息關注組」更是一夜爆紅。而香港零售管理協會也稱香港的零售業正陷入「寒冬」，七、八成的會員表示近期生意錄得跌幅，與疫情前的2018年相比更有多達六至八成的下降。

香港市道的疲弱，固然有多方面的因素如服務品類少、服務態度差等，但最大的硬傷還是一個字「貴」，而「貴」的罪魁禍首就是居高不下的租金。本來因疫情而變得稍微合理些的店鋪租金，在疫情結束後的2023年就已錄得一成左右的反彈。雖然今年市道明顯偏弱，但超過三成的業主已口頭或書面表示今年續租時將加租，平均加幅更高達一成半。「雪上加霜」、「兩敗俱傷」似成定局。

業主失意換來租客得意

內地也曾有過一鋪難求、租金高漲的榮景，但在以阿里巴巴、京東、拼多多為代表的電商以及地產商大規模供應的雙重打擊下，商業地產開始陷入結構性低潮，空置上升，租金大跌。筆者在內地有一商鋪，高峰時月租超過兩萬，但現在降價八成還是租不出去。業主的失意換來了租客的得意，深圳的服務業也在競爭與內捲中脫胎換骨，超高性價比絲毫不輸比亞迪。反觀香港，電商風氣姍姍來遲，而有限的供應更讓店鋪租賃始終處在一個賣方市場，店鋪租金也⾧期處在全球最貴之列，並讓租客的經營一直處在巨大的成本壓力之下。租客的堅持無奈最終還是逃不過一河之隔同業超高性價比的衝擊，遲早會來的大潰敗還是如期而至。

土地作為最為重要的生產與生活要素，其供應的多少與價格的高低直接關係到民眾的生活質素與企業的生產成本，進而影響到社會的和諧與經濟的活力。香港的土地資源本來就不夠充沛，而土地使用制度的弊端更是人為加劇了土地供應的緊張。由此造成的高昂地價與房價不僅抬高了民眾的生活成本，也拉高了企業的租金與人工，讓香港企業的⾧期競爭力備受擠壓，真可謂「一業榮、百業衰」。如果為政者意識不到這一點，或者意識到了卻不願或不敢作為加以改變甚至還反向操作，那麼政府為改善社會民生、促進經濟發展的一切努力與舉措都會大打折扣、無功而返或者變相地又向業主輸送利益而租客則依舊艱難苟活。

譬如說，政府投入大量精力與資源發展盛事經濟以激活市道，為此採取的措施的確為市場帶來了一些人氣，創造了一些商機，不少商家與店鋪也不同程度從中受益。但這些短暫的利好隨時可能成為業主加租的藉口，讓利益的天平重回業主一邊。譬如說，政府在最新一份財政預算報告中一筆過取消所有針對樓市需求端的「辣招」，給剛剛變得有點合理可負擔的樓價與租金再次注入「看漲預期」，助力業主維持依舊高昂的樓價與租金。再譬如說，政府正大力推動北部都會區的開發建設，而北部都會區能否成功關鍵在於土地成本能否受控，但地政署卻令人費解地在2022年5月將土地補償由之前的四檔縮為兩檔並將金額大幅上調五成。

為政者須解決高昂地價與樓價

客觀上講，李家超上任以來在增加土地供應方面做了大量工作，成功在圖則上規劃了多達7,000公頃的土地供未來20年、30年開發建設。現在的問題是，這些紙上的土地多少及多快可以轉化為實際的土地供應？這些紙上的土地能否以合理的成本轉化為政府眼中的「生地」？如何確保以合理的費用與時間將「生地」轉化為「熟地」再進一步轉化為「磚頭」？如果這些問題得不到有效解決，再多的土地規劃也只是「紙上談兵」，化解不了土地困局。而要解決這些問題，特區政府需要真正放棄土地財政思維，真正以降低高昂的房價與租金為施政目標，一切以降低土地獲取成本、降低土地平整費用、降低工程建築開支為政策出發點。

土地問題是解決香港深層次矛盾、提升香港產業競爭力、激發香港經濟活力的「牛鼻子」。牽住了這個「牛鼻子」，香港才能真正化解北上消費帶來的挑戰，才能真正推動產業的升級與經濟的轉型。而要真正牽住這個「牛鼻子」，一些既得利益勢必會受到衝擊：政府之前得來全不費工夫的地價收入可能大幅減少，依靠土地開發累積了巨量財富與資產的地產開發商可能不再呼風喚雨，依靠封閉市場與行業壟斷賺得盆滿缽滿的工程建築商可能面對更開放的市場與更多的行業競爭，業主以往躺著升值與收租的歡樂時光可能一去不復返。但既得利益也都要明白「皮之不存，毛將焉附」的道理，唯有通過利益分享才能最終實現和諧共存。

作者周小稞是紫荊黨政策研究院研究員。文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

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