交椅洲人工島是否划算？
香港人「數口精」，凡事先問價。簡約公屋因為造價高達89萬一伙而引起譁然，局長澄清「七除八扣」後只是盛惠68萬。交椅洲人工島，發展局向立法會提交27頁紙的階段性匯報，大家最關注的是成本增至5800億，收益減至7500億，擔心項目不划算。
淨看數字，政府大可以玩高地價政策，透過拉高賣地收入來達致穩賺。也有人支持政府批出物業發展權以減少開支。但那些不是發展，而是地產。不論何者，成本只會轉嫁到將來買舖、租舖、買住宅、租單位的市民。正所謂羊毛出自羊身上，西隧便是最好例子。
玩數字遊戲，沒有多少意義。簡單如問一碗白飯盛惠20元是否值得，我們也會看這碗白飯是否用上乘靚米，口感和味道如何，還會考慮相近的白飯在另一間餐廳要價多少。別人賣10元或是30元，對衡量眼前這碗白飯的差別可大。人工島是否划算，道理也是如此。
建核心商業區 人工島挑戰大
人工島要划算，挑戰本來就較近岸填海大。近岸填海不少是原有用地的延伸，中環海濱是填海而來，紅磡是填海而來，西九龍、南昌、荃灣西都是填海而來，這些地方不論是商業或是居住用途，都輕易發展起來。人工島自處一隅，要發展蓬勃，難度比起新市鎮還要大。或許正因為此，人工島不少以特定用途為主，例如赤鱲角用來做國際機場，它東面的人工島是港珠澳大橋口岸，新加坡最大的人工島裕廊島用來發展石油化學工業，進駐了埃克森美孚等能源巨企。
香港擬建的交椅洲人工島不是機場，也不是工業區，而是一個集工作、居住、休閒娛樂的第三個核心商業區，1000公頃用地中包括了100公頃經濟用地、250公頃住宅、200公頃休憩用地、200公頃社區設施等。根據局方的匯報，佔地100公頃的核心商業區將位於較靠近香港島的A島東面，商業總樓面面積達到400萬平方米，推動香港成為國際金融和貿易中心，以及法律服務樞紐。另外還有100萬平方米的商業樓面面積，分佈在A、B及C三個人工島共七個生活社區。
九龍東在起動 洪水橋正起步
發展多一個核心商業區，先不說難度，總是好的。畢竟以中環為主的核心商業區幾近飽和，經濟活動過度集中，香港需要拉鬆發展佈局。事實上，曾蔭權政府在2011年亦提出了「起動九龍東」，嘗試把啟德、觀塘及九龍灣建設為第二個核心商業區，2017年更延伸至新蒲崗。九龍東的商業樓面面積由290萬平方米正逐步增加至390萬平方米。
與此同時，位於北部都會區的洪水橋／厦村新發展區被政府定義為「新界北核心商務區」，規劃了超過200萬平方米總樓面面積的商業／辦公室中心。特首李家超的《施政報告》亦提出了把金鐘道政府合署近四成辦公室樓面面積遷往「北部都會區」，帶動該區發展並騰出核心商業區土地。
如此一來，政府計劃在人工島另闢400萬平方米樓面面積的另一個核心商業區，將打算如何跟其他三個商業區分工？具體目標吸引哪些經濟活動或者企業落戶？若無明確規劃，會否好像深圳前海那樣填了海、闢了地，商業發展卻未能跟得上？
北部都會區具發展優勢
興建人工島的優勢，正如土地供應專責小組所指，毫無疑問是規劃更靈活。但從另一面看，由零做起的缺點是未能善用現成配套，不夠便利。而九龍東即使擁有一定的交通和基建配套，但「起動」上來也幾經困難，啟德輕軌項目及東九龍過山線更要胎死腹中。為了將交椅洲人工島發展成為核心商業區，政府計劃同時興建連接幹道、新鐵路以及人工島之間的環保集體運輸系統。幾個交通項目稍有差池，勢令人工島的發展潛力大打折扣，而且局方亦承認即使能夠2033年第一批居民入伙，鐵路也要再等幾年才能落實。
相比之下，洪水橋／厦村新發展區雖然不及人工島規劃靈活，但勝在配套完善。屯馬線的洪水橋站預計於2030年竣工，而北環線亦將於2034年全段完成，屆時新發展區單以鐵路已能接通屯門、元朗及北區，裨益超過250萬人口，而人工島的交通配套將會還在興建當中。即使要好像人工島般接通機場以及香港島，我們亦可考慮將屯門南延線過海，駁上東涌線或者機場快線，借助機場鐵路的剩餘運力前往機場或者中環。而機場鐵路在信號系統升級及中環掉頭隧道落成後，運力更會進一步提高，值得當局加以利用。
新界地未善用 交通應更高效
香港不論是土地抑或交通，往往不是患貧乏而是患不均——維港兩岸發展過度密集，但新界大量棕地和農地未被善用；部份鐵路線和道路飽和擠塞，但另一些卻有剩餘承載力。在上一個發展階段，我們推出了「起動九龍東」，但至今未達標；落成了港珠澳大橋以及廣深港高鐵，但客量低於預期；機場第三條跑道在上個月正式啟用，疫情過後能否發揮功效，目前亦未容樂觀。
在新一個發展階段，我們有北部都會區，經屯赤隧道可接通機場，經北環線和港深西部鐵路可北上深圳，經中鐵線可以直達九龍。有了交椅洲人工島，我們亦可以淨增加多達1000公頃土地供應，但它在香港的整體規劃中到底應該扮演什麼角色，如何與原有核心商業區、九龍東以及北部都會區分工，怎樣才能善用已有的交通網絡，將直接決定了這個項目是否划算。若然20元能夠買一碗香甜白飯，沒有人會花30元。