土地共享幫不了市民上樓

「土地共享先導計劃」近日接獲了一宗新申請，該項目由新世界發展旗下的盛店投資有限公司提出，牽涉新界元朗朗屏路永寧村鄰近約4.11公頃私人土地及1.38公頃政府土地，它們現時主要都被劃為「綜合發展區」和「綠化地帶」。這是計劃推行兩年多以來所收到的第五宗申請，也是新世界發展旗下公司首次遞交的申請。

上述項目假若成事，將可提供1,281個私人房屋單位及3,284個公營房屋單位，住用樓面面積合計達約228,234平方米，分別屬於12幢高38至40層的大廈。私樓部分預計2032年竣工，公營房屋部分平整土地工程則預計於2027年完成。與此同時，一塊平整地盤會被預留作提供約24,000平方米的政府、機構或社區用途，公營房屋大廈亦備有空間提供約4,167平方米輔助設施。

土地共享無助加速建屋

前年5月開始接受申請的「土地共享先導計劃」為期三年，距離計劃完結僅餘不足一年，但至今依然只收到五宗申請，並且全部都還處於首階段的審核過程。行政長官林鄭月娥在2019年《施政報告》明言有關計劃目標是「善用市場的規劃和建造力量……盡早釋放部分政府尚未規劃和研究但已整合業權的私人土地，加快短中期房屋供應。」

按照「土地共享先導計劃」原先設計，項目從辦事處初步審核到諮詢顧問小組後獲批原則性支持費時應為6個月。不過，首三項申請分別於去年7月、8月提交，發展局局長黃偉綸今年2月仍稱正在「與各申請人商討，要求其補充資料及調整申請計劃的內容，以期在未來數月完成顧問小組審核」，而到現時為止亦未見有展開後續程序消息。

計劃原意明明旨在加快土地發展，可是觀乎實際項目審核過程，當局似乎反而因為要跟私人發展商作更多溝通導致進度滯後。既然如此，港府何不乾脆主動收回相關土地先行發展公營房屋，而讓餘下私樓部分改走原有法定程序？尤其發展局與立法會早前已就精簡發展程序展開了討論，城規程序有望由17個月壓縮成9個月，搞不好最後要比「土地共享先導計劃」的審核效率還快。

發展必須顧及居住環境

另外值得注意的是，今次項目有部分「綠化地帶」於2015年其實便曾申請改劃土地用途為住宅，並且計劃興建三幢39層的住宅大樓。然而城市規劃委員會在2016年底否決了有關申請，當時不同政府部門都給出了反對理由，譬如規劃署稱擬建大樓「與附近現時的低矮發展並不協調」，環境保護署指該處「易受鐵路噪音影響」，運輸署也憂慮改劃申請「對交通造成負面影響」。

儘管去年公布的「北部都會區」概念界線納入了整個元朗區，但近年規劃方向的改變並不意味當區上述障礙已經得到克服，毗連鐵路與低矮村屋、道路狹窄等情況基本並無改變。如果比對同一發展商的前後兩項申請，可以見到新的發展方案變得更加密集之餘，部分樓宇還較以前申請層數更高和距離鐵路高架橋更近，甚至進一步從另一側包圍永寧村。

「土地共享先導計劃」本身已令當局處於被動地位，無法自主選擇最適合的土地發展公營房屋，自然可能影響到日後居民的居住質素，因此在審核有關項目的時候更加需要留意，不要為了追趕落後進度或數字成績，而忽略鄰近基建容量、環境污染等問題。畢竟修造更多房屋原意是要改善居住質素，這也是為什麼我們一直強調隨了看單位數量外，還要兼顧人均面積、售價等因素的理由。無論是透過什麼方式來發展何種房屋，相關政策措施都不能夠忘記讓市民「住好啲」的初衷，當然最好還是政府積極主導建屋項目發展，這樣才能讓其居住環境更有保障。