土地共享犯了勾地毛病

發展局上周五（8月6日）公布再接獲兩宗土地共享先導計劃申請，兩幅用地分別位於元朗及大埔。連同上月22日發展局公布接獲的首宗申請，土地共享先導計劃目前共收到三宗申請。

土地共享先導計劃於2019年《施政報告》公布，2020年5月起接受申請，為期三年，目的是增加短中期公營及私營房屋的供應。三宗申請分別是南豐發展旗下公司的大埔汀角路項目、恒基兆業和會德豐旗下公司的大埔近林村項目，及新鴻基地產旗下公司的元朗近東成里項目。

難全面規劃　僅被動等待

計劃開放以來已一年有多，至今終於接獲三宗申請，政府官員或許覺得鬆一口氣。土地共享先導計劃的一個問題，始終在於建屋選址由發展商提出，難以配合政府整體規劃。甚至相反，發展商可以根據持有土地的分配，挑選有利自己的地皮以申請共享發展。日前發展局公布的元朗近東成里項目，便被關注組織指發展商有以此便利其鄰近私樓項目之嫌——儘管新鴻基地產已經澄清指控嚴重失實及與事實不符。

其次，雖然曾任發展局局長的特首林鄭月娥去年10月曾頭頭是道地指出，發展商缺乏基建釋放已擁有的土地的潛力，若然參與土地共享先導計劃並放寬地積比，最終可建樓面面積將會更多。但從計劃開放一年多才接獲三宗申請此事實看來，計劃並不是那麼吸引。

不難猜想，地產商不一定介意手持土地未加以發展，因為他們可以是囤積居奇，方便將來待價而沽。相反，香港缺乏房屋供應，一個單位難求，着急的是廣大市民（理論上也包括政府官員，他們是否真的為民所急是別話）。結果政府不但只能被動地等待發展商入紙申請，在磋商項目細節以至地價費用扣減等過程中，亦可能是處於較不利的一方，發展商反而相對不着急。

問題核心：主導權誰屬？

歸根結柢，在於到底是地產商拿出土地讓政府興建公屋，抑或是政府批准地產商興建私樓？土地共享先導計劃雖然看似是後者，但實際情況卻是前者。問題的關鍵在於政府沒有土地主導權，在何時發展、如何規劃等問題上它都只能作為被動的一方，由發展商反過來告訴官員是怎樣做。

相當程度上，土地共享就好像2013年之前實行的勾地機制那樣，分別只在於前者是政府等待地產商申請建屋，後者是政府等待發展商勾出土地認投。相同的是政府處於被動，沒有土地供應的主導權。雖然2013年梁振英政府任內取消勾地機制，改為全面主動賣地，但卻不代表已取回土地主導權。由發展商囤積棕地、農地，到一手樓空置稅杳無蹤影，問題都是一脈相承：政府沒有土地及房屋供應的主導權。

就如林鄭月娥在2008年任發展局局長時曾明言，土地供應要由市場主導，到她出任特首並推出土地共享先導計劃，其實不就是同一個病因的又一個病徵嗎？