土地共享未如理想　早該改換其他選項

在剛過去的星期四（7月22日），發展局公布「土地共享先導計劃」終於接獲了首宗申請。相關申請由南豐發展旗下的金鹿置業有限公司提出，位置在新界大埔露輝路至汀角路一帶。項目牽涉土地面積達到3.2公頃，它們現時於分區計劃大綱圖上主要被劃入綠化地帶用途，未來打算作公營房屋或私人發展的部分預算佔85.7%。

今次申請項目有逾四成土地屬於政府，而私人部分僅佔擬議發展用地的不足三成。按照申請者的計劃，私人房屋部分總樓面面積約為24,627平方米，包含2幢樓宇、493個住宅單位和1,478平方米休憩用地；公營房屋或「首置」部分總樓面面積約為60,341平方米，包含4幢樓宇、1,149個住宅單位、100個安老院舍宿位和3,448平方米休憩用地。

推行緩慢有違原意

需要強調的一點是，發展局現在是正式「接獲」而非「批出」這宗公、私營合作申請，故此該局此後尚要花費六個月時間諮詢相關部門意見和提交予計劃顧問小組考慮、獲得行政長官會同行政會議同意以展開改劃法定圖則和換地等程序，順利的話項目私人房屋部分起碼預計到2028年11月方能完成，而公營房屋或「首置」部分更要在2025年第三季才完成土地平整工程。

「土地共享先導計劃」原意是想「加快及促進在申請用地內公營及私營房屋的發展」，又強調「政府會在壓縮的時間內提供諮詢及促進服務」，但其運作流程嚴格來說只跳過了前期研究及審批相關撥款的環節，餘下的法定及行政程序大致都依舊按照既定做法來推進，當局評估起碼它們還是得花上30至42個月，這部分的工作進度並沒加快多少。

計劃本身效益不佳

回想2018年10月，行政長官林鄭月娥於《施政報告》提出「土地共享先導計劃」的構思，最初是希望「於明年推出先導計劃」，然而去到她在2019年10月下一份《施政報告》時又改為「明年年初正式接受申請」，具體推出實施和接受申請結果更要等到2020年5月，其間已經花去近一年半時間，對一個聲稱想要加快本地房屋供應的計劃來說可謂相當諷刺。

況且早於去年年中，坊間已經出現有一家發展商打算申請「土地共享先導計劃」的消息，如果今次申請項目正是當時傳聞的發展商提出，那就表示計劃對於土地持有者吸引力實在低的不能再低，非但連有意申請者都要猶豫超過半年才肯敲定其事，而且這好一段時間內竟然都沒有引來別家人問津，恐怕難以稱得上計劃設想的「適時和有意義的效果」。

再加上這個「土地共享先導計劃」至今唯一收到的申請項目，還立刻遭各方批評是忽視綠化地帶環境價值與當區交通運輸壓力，而在計劃整體反應本來就遠遠未如理想的當下，假若政府並沒打算進一步增加相關誘因和推展速度，那倒不如早早承認其失敗和煞停計劃，將心力和資源放回《收回土地條例》、放寬「祖堂地」發展門檻等其他更具效益的發展房地選項。