抑制居屋炒風不能單靠禁售延期

房屋委員會據稱計劃明年推售新一期「居者有其屋」項目，涉及七個屋苑約9,000個單位，包括東涌裕雅苑、沙田愉德苑、北角驥華苑、馬頭角冠山苑、觀塘安秀苑、將軍澳昭明苑及啟德啟欣苑，是自2014年恢復發售以來數量最多的一次。與此同時，亦有消息指政府建議收緊新屋苑轉讓限制，將在第二市場及補價後公開市場放賣的禁售年期分別調高至5年及15年。

即將推售的幾個居屋項目裏，最受坊間留意的無疑是北角渣華道驥華苑。有關項目為單座34層的單幢屋苑，當中248個單位的實用面積由280平方呎至457平方呎不等，建議平均呎價為9,950港元。由於坐擁維港海景及鄰近港鐵站、巴士站、街市、大型商場等配套設施，位置又屬於地區名校網，許多市民都表示對購置驥華苑單位感相當興趣。

誘發炒賣多於提供住房

引人關注的還有兩座40層的啟德啟欣苑。它同樣鄰近港鐵站且屬於傳統名校網，折後平均呎價約8,530港元，而且1,840伙單位內有320伙面積為186至189平方呎，是首個提供面積低於200平方呎單位的新居屋屋苑。像上述這類位於市區的居屋放售消息甫一傳出，社會立刻熱烈討論，然而方向幾乎都是將其與鄰近樓盤的價格對比，並且憧憬項目未來具備多大升值潛力。

資助房屋的位置便利及景觀優美，固然能夠提高市民生活質素，但前提必須是它們真的為「居者」所居。當房委會同意推出愈來愈小的居屋單位，面積下限由2014年的376平方呎縮減至不足一半，自然令人擔心這些單位日後或者會被用作炒賣。尤其居屋單位推售之前，它的投資回報便已為人議論紛紛，這種情況本身就足以說明其角色可能有所錯配。

從轉讓交易的統計數字來看，居屋存在炒風確實十分明顯。公屋聯會研究發現近年居二市場每宗平均成交價較原價高出逾倍、獲利平均超過200萬元，禁售期過後短期隨即轉手的數量也大增43倍。至於補價後的公開市場方面，當局最新調查甚至顯示2017年4月至2019年3月期間有逾三成公開市場居屋單位買家是非首次置業。

限制轉讓不如切割市場

面對居屋市場與原意日益悖離的炒風，當局近年終於開始收緊轉讓限制。先是2018年設定由首次轉讓契據日期起計的第六年才能在補地價後於公開市場出售單位，接着到2019年又進一步將這個公開市場售年期延長至十年後。但這些措施只針對補價後的公開市場轉賣，無助舒緩居二市場炒風。

更加重要的是，過去市場老早就錄得多宗大賺的居二交易等待了五年以上，故此今次延長禁售年期其實恐怕亦無法阻止投資者待價而沽。況且當局近來又推出「未補價資助出售房屋出租計劃」，兩者配合之下根本變相是在補貼居屋業主，好讓他們能於禁售期內合法出租單位彌補延後交易損失。

「居者有其屋」歸根究柢肯定應該是用來住的、不是用來炒的。它的二手轉讓炒賣成風一事絕不能夠繼續放任下去，單靠小修小補地收緊轉讓限制亦無法對準問題核心。當局必須考慮其他更果斷貫徹的方案抑制炒風，包括完全切斷居屋與公開市場的聯繫、將房屋署估價由「白居二」擴張至所有種類的居二交易，以及在估價時引入私營部門市價之外的因素等。