【01觀點】百呎「奇則」惹非議　港府有責難辭

有地產發展商董事形容旗下新盤「買樓當Hall住」、「睇到學生宿舍好感動」，幾乎引起公憤；其受注目程度，不下於北京重發回鄉證。不過，網民口誅筆伐，也難改細單位大行其道的事實。不論發展商的言論如何「出位」，其單位還是不愁出路。究根到柢，是單位愈起愈細，首責還在政府房屋政策。

發展商開則愈開愈奇、愈開愈細，有即將開售屯門新盤只有128呎。以往堪稱「奇則」的，現時也幾乎變回「常則」。《香港01》已多次報道細盤「奇則」，最誇張的例子，其面積與車位無甚大別。據差估署數字，本年度首9個月的甲類住宅（少於40平方米）供應量為2499個，佔供應量23.3%，創1994以來的新高，也是1999年以來首次突破20%。可惜當局沒有單獨統計20平方米以下的蚊型單位數據，但迷你單位漸成主流，已是鐵定事實，也將是趨勢。

因為發展商在商言商，開「奇則」並沒有錯，因為細價蚊型樓成行成市，主要還是因為需求殷切。在樓價高企下，若然只建中小型以上的單位， 4、5百呎以上單位動輒開價過500萬，普遍年輕人根本難以負擔，欠缺資金的年輕人沒有這些蚊型單位的「幫助」，實在難以上車，這是殘酷、但現實的樓市現況。

發展商賣蚊型盤，一來可以滿足資金緊絀的年輕人，二來也可以滿足政府「追數」（達致建屋量目標），某程度上也算是一舉兩得，因一個普通單位「劏」成兩個甚至三、四個來賣，政府的建屋目標也較容易達標。

相信上述原因，正是發展商不介意以「出位」言論，甚至令年輕人覺得「挑機」的口吻推介其新盤的根由，因為市民尤其年輕人就算在不滿，在置業市場上都是別無選擇，最終可能要邊罵邊買，不愁銷情；而政府仍緊抱對私人市場「不干預」的思維、單位愈起愈細更有助政府追趕目標，故地產商亦相信政府不會因此找他們麻煩。

在這種扭局的狀態下，市民不禁問港府是否束手無策？也許。梁振英治下已然三度推出辣招抑遏樓市，前兩次無功而還，分析也同樣看淡第三次功效。就算這是事實，亦不代表政府能繼續好整以暇，因為以房屋市場為例，香港最大的發展商其實是香港政府──有近半香港市民正居於於各式公營房屋。

故問題關鍵是，就算政府不干預私人發展商的建屋策略、現實上亦未必能有效壓低私人樓價，若要為市民特別是年輕人緩減蝸居之苦，在公營房屋方面就要下更大努力。

現時政府最大問題，是房屋、土地規劃過於傾斜於私人房屋，優先滿足私人市場需求，往往令公營房屋被忽略。現時政府每年私人土地供應目標為18,000伙，以發展局長陳茂波所說，2017/2018年度私人土地潛在供應量可達28,000個，就是遠超建屋目標。

相對而言，公營房屋方面（公屋及居屋），無論在土地與財政上，都對極大的發展缺口。政府定下的未來10年公營房屋單位供應目標是28萬，但運輸及房屋局長張炳良早於年初已表明目現有土地資源，只能滿足25.5萬個單位的需要，與目標尚有大段距離，較已逼近30萬宗的公屋輪候申請宗數，更遠遠未足。

但政府在期望增多公營房屋供應的同時，卻未能提供有效解決資金缺口的方案。2014年初發表的「長遠財政計劃工作小組」的報告，已然警告房委會最終會出現數以千億元計的財赤。房屋署署長應耀康於7月時表示，為應對可能出現的財赤，政府已準備好的「房屋儲備金」，規模僅約740億元，無疑是杯水車薪。若要再增建更多公營房屋，以滿足青年人及中下階層住屋需要，資金缺口勢更巨大，凸顯政府加碼注資必要且迫切。

政府既然沒有良方解決壓力私樓價格上漲，為照顧市民居住需要，就應在土地供應方面着力，既然私樓土地供應量已達標，應思考調撥部分適合興建公營房屋的土地予房屋署、房協等；且在財政儲備豐裕下，投入更大資源建公營房屋，莫坐等蝸居民怨日積月累、瀕臨爆發，要社會承受更大苦果。