政府其身不正　納米樓十年增加20倍

香港住屋問題嚴峻，一屋難求，不少新樓為求售價相宜，以私樓形式賣出細小單位。本土研究社研究本港過往十年數據，發現多個地產商在過去十年已推出約8550個納米單位，面積皆不多於260呎，其中近2000伙面積更不足200呎，面積最小更只有121呎，而且這十年間落成的「納米樓」亦有攀升趨勢，在2010至2012的年間平均每年僅有72伙，到2017至2019年間平均落成量已增加20倍至1,552伙。在「納米樓」充斥市場的情況下，即使市民如今能夠買樓「上車」，也不代表生活的空間充足。

「納米樓」的出現，是本港房屋供應扭曲的結果之一。市民愈來愈難負擔高昂樓價，間接導致市場對面積細小但入場費較低的「納米樓」產生需求。2010年的260呎以下單位只佔整體一手單位0.2%，2019年其比例卻已上升至12.9%，亦即接近每八個新單位就有一間是「納米樓」。在政府多年覓地建屋步伐緩慢的背景之下，它已成為了無法抽到公共資助出售房屋也負擔不起傳統私人屋苑的夾心階層置業首選。

在理想的置業階梯上，私人屋苑定位本應是為不滿足於公共房屋居住環境的市民提供「升級」選項。不過政府處理土地問題不果，公屋、居屋供應不足，結果便是衍生出這種由私人發展商興建，但居住質素落後於其他私人樓宇的夾心產物。

公私營房屋俱納米化

另一方面，私人發展商的單位愈劏愈細，部分亦源於《建築物條例》的變相鼓勵。發展商紛紛用盡條例內的「豁免樓面面積」，在本已細小的屋內建造露台、工作平台以及玻璃幕牆等，藉此擴大樓宇建築面積，但市民單位的實用性卻因而大減。加上屋宇署分別於1997年及2011年放寛條例，亦讓發展商能更容易使用黑廁及開放式廚房設計。

諷刺的是，政府不止在條例上無力遏止「納米樓」的出現，本身甚至還成為了「納米樓」的供應者。以去年中發售的綠置居計劃為例，當時柴灣蝶翠苑及青衣青富苑共3,696個單位，連同少數綠置居貨尾單位，其中便有近23%單位的實用面積少於200平方呎可見當局在「納米樓」問題上可謂其身不正、帶頭害人。

發展商與政府面對「納米樓」的立場出奇一致，更側面反映政府在房屋供應上的「追數」思維。政府但求房屋供在數字上追趕進度，於2011年至2014年間推出的多塊地皮上加入限量條款，為該地盤的單位數目設定下限。根據本土研究社的調查，23個「納米樓」項目中有15個設定了限量條款，近1,500個單位在其下建成。直至2014年12月，政府抽走限量條款時的原因亦非考慮居民居住環境，只表示「市場亦會就着這個個發展方向來來開則」，「納米樓」反而變成發展商與政府各取所需的默契，前者需要賺錢，後者只重視數字。

土地政策不止限呎

目前政府部門對於何謂「納米樓」並無統一標準，本土研究社調查時將「納米樓」定義為260呎以下單位，也是參考市建局在2014年後與發展商訂明「最細單位不可少於260平方呎」的指標。樓宇面積愈來愈小的趨勢並非今日開始，市建局能夠在與發展商合作發展的樓宇上加入限呎條款，有關例子固然值得政府參考、推而廣之。

不過單憑限呎本身並不足以解決住屋問題。限呎後即使新落成單位的面積變大，但在土地供應不變的情況下，單位價格本身亦會跟隨呎價變動，變相只令市民置業門檻提高，反而入場費較低的「納米盤」在市場上亦將變得稀缺。政府若推限呎而欠缺其他配套，短期內也將令到其他居住環境更差的居民更難以解決住屋所需。

政府需要多管齊下，首先帶頭改正過去政府帶頭興建「納米樓」的錯誤，加大未來公屋和居屋的平均面積，並且推出租務管制措施施，讓無力置業的本港居民亦能負擔合理居住環境，而在往後幾政府亦應檢討現時《建築條例》，加上對開放式廚房、⿊廁、露台、工作平台等設計的規限。透過上述措施配合限呎政策，相信就能夠杜絕未來再有「納米樓」出現，真正改善香港市民居住環境。