【新冠肺炎】「負資產」重臨不容輕視

政府去年底放寬按保上限，首次置業者可以更高的按揭成數購買600萬至1,000萬元的住宅。但在反修例運動及新冠肺炎疫情影響下，樓價有所回落，有不少在新按揭安排下成交的住宅單位的最新估值已見低於其購入價，意即不少單位已淪為負資產。樓價若只短暫波動，負資產對自住業主來或許不成問題。然而疫情預料持續，除了樓價繼續有下行壓力，經濟轉差亦會導致失業問題惡化，負資產的問題就不容輕視。

簡言之，政府的按揭保險計劃，意由按揭證券公司為銀行承保，承擔多於七成按揭的風險，讓其在基本按揭外向市民再提供多一筆貸款。去年施政報告公布，政府將放寬按保計劃的樓價上限，首次置業人士能申請最高九成按揭貨款的樓價上限，由400萬提升至800萬元，而可申請最高八成按揭的樓價上限則由600萬元提升至1,000萬元。

樓價近年飆升，置業已變得非常人所能負擔，市民愈來愈依賴高成數按揭置業，惟樓價400萬或以下的上車盤買少見少，故早有聲音（特別來自地產界）倡議政府放寬按揭借資安排，以「助」市民上車。結果亦可想而知，據香港按揭證券有限公司資料所見，新批出貸款宗數及金額自去年10月起大幅上升，今年3月更是分別錄得3,437宗及178.2億元，創自2010年9月後新高。另外，經絡按揭轉介研究部數據分析顯示，截至今年3月份，即新按揭安排推行半年後，經絡按揭客戶選用六成以上的按揭成數比例佔整體申請接近四成，較放寬按保前即2019年9月份的18%，大幅增加兩成；當中選用八至九成按揭成數的比例更是突出，3月份最多人選用八至九成的按揭成數，佔整體18%，連升七個月，亦創下自2004年7月逾15年的新高。

負資產逾千宗　就可輕視？

不過隨樓價從高位回落，負資產個案愈見增加。金管局早在年初公布，去年第四季負資產個案較第3季已上升1.4倍至128宗。鑑於現時樓價較去年高位平均跌約9％，而從去年10月至今則平均跌4％。有報章抽查10個去年10月下旬至11月中易手的二手住宅，並參考匯豐銀行及中國銀行（香港）的最新網上估價，發現全數估價較當時成交價低近2％至13％。有業界代表認為，部分單位剛上會不久、且選用九成按揭的用家已經跌入負資產，更估計即將公布的首季負資產數字有機會逾千宗。

金融風暴、沙士(SARS)前車可鑑，負資產對業主的可怕之處，莫過於銀行大舉向無力還款的業主「call loan」。誠然，現時銀行體系今非昔比，銀行未必如當年輕易向業主追回貸款。況且，上述新承揭安排只適用於首置客身上，意味業主置業用途只為自住，單位價格波動、甚至暫成負資產的影響亦其實不大。再者，沙士時期的負資產個案高達10萬宗，而2008年金融海嘯則為破萬宗，若本季宗數破千，也只是接近2016年次季的紀錄，從數量上看或許仍與當年仍有不少距離。

經濟衰退打擊業主能力

然而，疫情打擊經濟甚重，樓價下行壓力不容忽視。而且經濟轉壞，有學者估計本季失業率可達4％，絕對影響業主還款能力，加上疫情可料短期內難以受控，上述情況只會更形惡化，那麼負資產情況就不僅是短期內的「技術性調整」。更重要的是，放寬首置客的按揭安排，本質上只將首期的負擔於未來的還款上攤分，再加上按保保費在新安排下的提升，上車戶雖可減輕其首期壓力，惟始終要承受更重的還款壓力，負資產對藉新安排勉力上車的市民造成壓力不言而喻，更何況不少市民未能負擔高額首期，同時或許意味其流動資金有限，假如未來就業情況持續轉差，夾心階層萬一失業，隨時無力續供物業。如此一來，負資產的「警號」需獲正視。

甫於施政報告出爐，政府放寬按保要求的做法已被批暴力「托市」，甚至藉此助中產上車以挽回民望。這些說法是耶非耶，或許不再重要，因為林鄭政府藉催谷負擔能力不足的市民入市，已有機會促成本港另一次的負資產危機。「01觀點」已多次指出，當樓價脫離公眾負擔能力，政府的唯一責任是調控市場，協助市民安居，而非鼓勵更多市民捲入、甚至助長樓市泡沫。然而置業迷思深刻於市民心頭，政府放寬按保安排，置業與否固然還需市民自行定斷，惟在本地處境之下，政府的舉措實與催谷市民置業無異，對負資產重臨難辭其咎。至於這場教訓結果為何，還看政府能否努力穩住經濟、就業。但長遠來說，負資產問題再一次折射出自由經濟與置業主導房策的老問題，政府不能再視而不見。