本港再現負資產個案　放寬按揭門檻萬萬不可

金管局最近公布負資產按揭住宅的最新調查數字，指出香港於去年第四季錄得了262宗負資產住宅按揭，更是自2016年來再次發現負資產個案，教人憂慮香港是否即將重演舊日「惡夢」。平情而論，此數字始終輕微，即如有估計負資產個案將於今年逾千，其水平始終難言為「災難」。不過，負資產個案再現香港，清楚顯示了目前私人住宅市場波譎雲詭，市民倘若勉強入市，難言是理性決定；惟港府早前表示將研究放寬按揭比例，協助首期不足的市民上車，一旦政策落實，變相助長市民勉強置業的惡況，埋下更龐大的資產危機。在目前樓市、經濟前景並不明朗下，實非德政。

去年重現的負資產個案，主要由樓價回落一成所致；據悉，目前「受害者」不少為按揭成數逾九成的買家，尤其是選用了按揭保險計劃的上車客，因其按揭金額過高，導致物業市值於樓價下跌時低於其貸款總額，即造成負資產。即有估計在目前樓市走勢下，負資產宗數有機會達過千宗。

誠然，與沙士時期負資產逾十萬宗的數字相比，目前情況當然不須過慮；但隨負資產個案再現，可見在失控樓市中勉強置業的後果已正逐漸浮現。按揭置業本為市民預支未來購買力的行為，利用貸款將物業成本攤分於未來分期償還；但當樓價愈發上漲，市民的工資水平卻沒有以同等速度增加，置業人士或許可以更大的按揭成數貸款供樓，惟其實質購買力始終不變，市民勉強透支將來購買力來應付置業開支，並不理性之餘，更須承受沉重的經濟壓力。

故此，政府理應嚴格把關，阻止市民魯莽行事，並從速糾正扭曲的市場，重建一個市民能作理性抉擇的市場環境。可是，現實卻是恰恰相反，財政司司長陳茂波早前指出研究放寬按揭比例，助有能力供款、卻因首期不足的市民上車，正是將中門大開，鼓勵購買力不足的市民縱身樓市狂濤。

市場人士普遍支持政府放寬按揭門檻，不少是基於目前樓價走勢「下調」；另外，有論者亦指出金管局於2015年「出招」壓抑樓價上升，將最高按揭成數七成降至六成（價值700萬或以下物業），現研究放寬門檻只是將按揭成數重置回原來水平。然而，必須指出的是，本港的平均私人住宅售價指數已由2015年的296.8大幅上升至2018年的377.3，即使樓價曾稍為回落，去年12月的售價指數亦只是回復到同年一月的水平（358.4），足見樓市仍然熾熱，政府絕不宜輕舉妄動。

更甚者，除研究按揭成數外，林鄭於二零一七年亦稱會研究放寬按揭保險計劃門檻，此舉當然獲不少市場人士歡迎；可是，先撇除目前負資產個案正與按保計劃息息相關不說，姑勿論其門檻調整多少，放寬按保一旦成事，勢必鼓勵更多市民冒險申請高額按揭上樓，從而令債務危機擴展。

利用高額按揭加速上樓，無非為糖衣毒藥，服用風險極高；負資產的再現，充分展示了「按爆」上車的潛在後果，市民必須引以為鑑，縱有迫切的置業需要，也不宜魯莽行事。另外，從政者亦須認清事實，在目前形勢下藉耗盡市民購買力提高置業比例，無非只會埋下更龐大的債務危機，「幫人」終變成「害人」。政府若有意協助市民置業，助市民能於合理氣候、環境下作出理性選擇，便須從公營房屋着手，大幅增建出售資助居屋，並增加其轉售限制，徹底將房屋置業與投資性質分割，以保障市民安居及投資的權利。