中環海濱地將招售　香港的新地標香港人可否置喙？

港府周四（27日）公布下年度的賣地計劃，其中商業用地、中環新海濱3號地皮可謂最為矚目，面積可與同區國金二期相比，地皮估值更達920億元，故被視為全新「地王」。然而在商業價值以外，中環海濱地段發展種種方面均涉及龐大的公眾利益，政府必須確保發展不可一面倒向商業利益傾斜。

新中環新海濱商業項目位於耀星街、龍和道及民耀街一帶，地皮總面逾51.6萬方呎，預計可建樓面達184萬方呎，實為罕見的大型商業發展項目。而且地皮面向維港海景，罕鄰近現時國金中心二期及港鐵香港站，市場預計地皮將為新一年賣地表中的「地王」，地皮估價為515.98億至921.4億元不等，每方呎樓面地價更料達2.8萬至5萬元。據悉不少發展商如新地已躍躍欲試，將積極研究競投。

招售準則、過程要透明

發展局長黃偉綸表示，中環地皮為「具策略性」的商業用地，故決定以「雙信封制」為項目招標，即要求發展商以獨立信封分別提交設計建議書和價格建議書，政府再分別「打分」。換言之，地皮並非單純「價高者得」，入標者的技術能力、經驗、甚至項目設計等同樣關鍵。

隨經濟漸趨下行，政府又預告嚴重財政赤字，政府若能於賣地上取得好成績，絕對為公共財政打下一支強心針。然而，新中環海濱項目地皮、商業價值龐大，非以較簡單、客觀易明的價高者得的方式出售，當中會否存在利益輸送自然成為公眾關注。港府過往處理此類大型商業發展項目的「紀錄」並不良好，諸如西九文化區發展多年來仍洗不脫「官商勾結」的嫌疑，新中環項目招售若處理不當，隨時製造「西九2.0」。政府因此必須盡力提高賣地的透明度，特別是有關設計與價格比重為何、設計又以何客觀標準評分等細節，宜開誠布公。

政府須為公共空間的管理把關

另外，新中環海濱商業地內的公共空間將如何設計、管理同樣值得關注。根據規劃大綱，中環新海濱3號地皮位於海濱地區的顯要位置，其北面連接中環七號、八號碼頭，南面為怡和大廈、置地廣場及港鐵中環站等重要地標，然而政府計劃在拆掉地段上通往中環碼頭的臨時天橋，未來將發展園景行人天台，並交由競標投得土地的私人發展商承建和管理。然而屆時園景天橋的設計、開放程度等為何，將深遠影響公眾來往中環站至中環碼頭的通達度。

同樣須注意的是，園景行人天台作為公共休憩空間，公眾在發展商的管理下能多大程度使用此地方。發展商管理公共空間的情況一向問題不少，尤其是因為發展商雖被要求劃出其發展項目中部分空間作公眾用途，政府往往將其管理權全然交予發展商，才會導致發展商旗下公共空間隱蔽、偏僻、使用規則不符用家需要等問題。舉例說，如未來有市民希望於園景行人天台上作街頭表演，發展商會否因遷就其商場、寫字樓租戶的需要而禁止平台上進行表演活動？這些問題均是前車可鑑，政府實不能忽視。

當然，政府採用「雙信封制」的賣地方法，理論上對發展商的規劃設計要求會更高，方向固然可取，但具體上政府如何就設計把關，必須建基於公眾需要，政府有需要就此諮詢公眾。

郵務總局去留須了斷

除此之外，政府在處理項目中涉及的重置郵政總局一事仍須改善。中環新海濱3號用地分為3A及3B用地，而政府目前計劃於3A預留地方，以作重置現時位於3B用地上的郵政總局。然而早年拆卸重置郵政總局於社會引起熱議，政府辯稱2007至2008年早已就此諮詢公眾，惟被公眾批評當年諮詢根本對清拆郵政總局隻字不提，質疑發展局扭曲民意。

誠然，社會就拆卸重置郵政總局的意見亦非一面倒，支持者固然因郵局的現代簡約建築特色、及其於歷史的象徵價值而倡議保留，反對者則認為如此的建築於港島比比旨是，既不但單以建築特色將之一一保留，更不應因此而埋沒重置郵政總局能釋放的商業價值。然而無論社會主流意見為何，問題癥結始終在於政府未有就此進行足夠的公眾諮詢。政府理應在賣地之前亡羊補牢，與社會一同決定郵務總局去留。