「六大房策」成果有限　收地、租管必不可缺

一手樓空置稅草案正式於周五（13日）刊登憲報，行政長官林鄭月娥於社交媒體撰交表示，去年六月推出的六項房政措施經已全部到位。但其實從宣布至執行，港府竟需「一年零三個月」方能成事，足見施政效率有限。更甚者，「娥六招」雖說方向正確，惟仍見誠意不足、甚至在執行上出現不少甩漏，改善空間仍大。如林鄭月娥希望能藉此為其息息下降的民望「止血」，恐怕頗有難度。

一手樓空置稅未夠進取

在六項新房策中，一手樓空置稅可謂當中的重中之重，政府擬向空置逾一年的一手樓單位徵收「額外差餉」，稅率將為應課差餉租值的200%，價值大概相等於物業價值的5%，藉此增加發展商的持貨成本，打擊空置新樓單位，增加、穩定房屋供應。迄至去年三月，發展商未售出的「餘貨」單位估計約9,000伙，當中以中、小型單位居多。如此數量，相信對樓市影響舉足輕重，故政府有足夠理由立法打擊空置行為。

立空置稅在發展商強烈抗議下拖延逾年，港府辦事無疑低效。政府方案對發展商具一定阻嚇力，特別是空置期會從建成單位獲入伙紙，而非滿意紙起計算，減低發展商藉控制申請滿意紙間接空置新樓，總算「遲到好過無到」。社會仍是樂見政府打擊空置行為，因此，縱然地產建設商會呼籲政府三思，要求暫緩空置稅的立法工作，政府也不可放棄。

在房屋短缺下空置樓房，待善價而沽的行為，本質上就應加以阻止，而單靠實施一手樓空置稅，明顯力有不逮，港府如要展示其糾正樓市扭曲的決心，理應將空置稅擴展至二手樓上。包括政府在內的反對論者常以本港二手樓空置率低為由，論證此舉並非必要，但「01觀點」早已指出，政府統計方法存在問題，甚有低估實際空置率的機會，政府應更嚴謹地調查本地房屋的空置情況，研究徵收二手樓空置稅的可能，阻止投機行為加劇本地房屋短缺。

資助房屋定價未真正與市價脫勾

政府的另一招是不再將資助房屋的定價與市價掛勾。以居屋為例，以往居屋定價為市價七折，現改以全港非業主住戶入息中位數為基準。去年出售的啟德啟明苑，舊機制下一個400呎單位的定價為390萬元，現以本地非業主收入中位數的四成計算，新機制的定價將為290萬元，相等於市價的52折，資助房屋變得較可負擔。

樓價癲狂，市民能以更低價錢購買資助房屋，固然值得鼓勵。但當反思資助房屋的本質，政府根本無理由堅持將之定價高於成本。再以居屋為例，港英政府原定位居堅政策為非牟利自置居所計劃，惟在顧及發展商利益，被逼與私樓價格掛勾；同時在房委會自負盈虧的安排下，興建居屋成為其重要收入來源，甚至被視為補貼興建公屋的財源。如政府要徹底切割資助房屋與私人市場，還其真正自置用途，就必須考慮以成本價出售單位，而且禁止流入私人市場。就此，政府就要更積極的投入財政支持。

改撥私樓地、建過渡性房屋效果有限

公營房屋供應緊絀，輪候數字、時間愈見上升，政府轉撥私樓地作興建公營房屋之用的確有理。然而，政府改撥的九幅啟德及安達臣道地皮，卻因行政低效，政府現仍與房委會與房協擬訂地契條款，原料能於2024年至2026峻工，現距動工之日亦遙遙無期，若要加入更多公營設施，更須延遲最少一至兩年，可見遠水始終難救近火。

同樣未能觸至問題核心的，還有政府的過渡性房屋。政府去年成立「過渡性房屋專責小組」，為民間團體的過渡性房屋項目提供支援，迄今已協助提供約610個單位，並正推展十多個項目，預計能提供約700個單位，運房局局長陳帆更稱會考慮不同的可行建議，如建設過渡性屋邨等。然而，過渡性房屋不論在規模、甚至本質上，均難顯著改善整體基層住屋環境，其存在只是聊勝於無，政府絕不應以此為傲。若要聚焦解決基層住屋困境，政府必須更積極覓地建屋，包括從速以《收回土地條例》大幅收購發展商閒置農地，並用之作公營房屋發展，方為治本良策。