要說服市民支持明日大嶼　政府必先去除兩大「思想毒素」

即使發展局局長黃偉綸再三解釋，外間仍然質疑明日大嶼虧大本，拖累本地財政。「01觀點」日前提出，將明日大嶼定位為商業核心，根本難解居職分離的困局。另一個錯誤是，政府期望以賣地賣樓收入填回開支，這令明日大嶼難以成為民生項目。
更堪憂慮的是，政府過去在經濟下行的時候，往往削減社福、教育等民生開支，明日大嶼預計支出龐大，一旦經濟逆轉，市民或深受其害。政府要說服市民支持填海項目，必須要去除多年來的財政思想毒素，保證不會因明日大嶼的財政支出而削減福利開支；另外，明日大嶼的公營房屋比例必須進一步提高，不然，項目根本無助解決房屋困局。

要抵償基建開支　樓房價格難壓低

黃偉綸在周日（24 日）的網誌指，指政府提出大型發展項目建議，從來都不是為「賺錢」而做，而是滿足土地、交通基建需要，同時堅稱千億開支不會掏空庫房。

然而，政府的確估算明日大嶼是個賺錢項目，對外保證土地和經濟活動收入足以抵償 6,240 億元工程費用有餘。就此，政府開了兩張期票，首先，把開支攤分十至十五年支付，減低每年支出，第二，賣地收入將可補回 1,000 公頃交椅洲人工島填海和基建開支，主要來自第三個核心商業區的土地至少 7,070 億元的收益，以及商業活動帶來每年約 1,410 億元的附加值。

要確保政府收回至少 7,000 億元，賣地、賣樓收入只能有多無少，如是者，企業、商戶、居民都只能繼續捱貴樓貴租。

政府聲稱收入估算已是保守，例如假設私樓平均樓面地價為每平方呎 1 萬至 1.2 萬元，商業區平均樓面地價為每平方呎 8,000 至 9,000 元。單看這個銀碼不是很貴，但必須提醒，銀碼並非樓宇落成售價，即未包括發展成本及利潤，而實用呎價又比建築呎價高。如果經濟沒有大逆轉，日後樓宇的售價只會持續高企，私樓平均售價每呎 1.3 萬、1.5 萬元，絕非空想。

此等價錢，大概是當下的樓房呎價，而因為列舉價錢是平均價，預期有些樓房呎價會更高。明顯地，市民和企業不會接受這個價錢，市民已抱怨現一手、二手私樓脫軌，跨國企業更批評中區商廈呎租瘋狂，而九龍東第二商業核心區也漸漸重覆中區的老路，當一切不變，明日大嶼計劃只會步中環和九龍東後塵，延續市民苦況。即使多了住宅，多了商廈，呎價卻非普羅大眾和商戶能夠負擔，何以舒緩居住和營商困境？

過往，官員多番否認政府履行「高地價政策」，辯稱地價不是政府收入主要部分，也不是刻意抬高地價，但經明日大嶼一役，政府必須承認靠地價收入滿足開支將成常態。

若遇經濟逆境　政府勢壓縮民生支出

更重要的是，明日大嶼歷時十多二十年，經濟起伏不能避免。萬一工程中後期遇上經濟逆轉，基建開支就會面臨壓力，早期投放的工程資金未能及時回籠，新售土地價錢會低於預期，政府財政會有問題。政府到時會陷入兩難，若然拖慢計劃，就會拖慢屋宇落成期，但若然要如期持續，政府就唯有節流開源，削減其他開支、發債、加徵稅收。

「01觀點」支持擴大政府開支，突破政府開支佔本地生產總值兩成的枷鎖，應付與日俱增的基建、社福、教育、醫療等民生需要。亞洲金融風暴時，政府曾經削減開支，遺害多年，實在難保日後會重現。若然這世紀工程遇上經濟逆轉，相信首當其衝的是日常基建項目，隨後民生範疇也不可避免，拖累民生事務發展。另外，在財政不穩定的時候發債，息率或會提高，加重政府長遠負擔。政府必須承諾不會因為明日大嶼計劃而縮減民生開支，才能說服市民支持方案。

明日大嶼必須是民生項目　優先解民眾需要

事實上，不論是樂觀還是悲觀情景，明日大嶼的融資模式，依賴地價收入填補開支，還有一個弊病，就是政府的建屋大計，脫離不到置業主導的思想遺毒。財政司司長陳茂波去年曾經指出「津助房屋售出後會收回一部分錢」，黃偉綸反駁東大嶼會否變成貧窮社區，提出公營房屋除了出租，還包括居屋，又嘗試首置樓，差不多涵蓋八成家庭。

先旨聲明，黃偉綸的回應，似乎有異於長遠房屋策略對首置盤的定義，長遠房屋策略把首置盤歸入私營房屋。就此，局長需要釐清類別，免得市民混淆。

若然首置盤仍屬公營範疇，那政府必須回答，為何要強求港人負擔高價單位。政府必須認清，當今房屋政策目標，不是如何替港人置業，而是擴大公營房屋比例，且要替港人提供可負擔居所。現時訂立新發展區公私營房屋主導，不夠進取，目標應是全港公營房屋主導（例如佔九成），意即包括東大嶼在內的新發展區，盡可能興建公營房屋。

再三強調，填海本無錯，一錯，錯在於東大嶼建立商業核心區，無助分擔中環商業核心區的交通壓力，延續居職分離。新發展區須另覓選址，新界西北是替代地點。二錯，錯在完全依靠賣地賣樓收回填海和基建開支。政府要招商引資、樂業安居，推動經濟，當務之急是提供價格相宜住宅和寫字樓空間，減低營運成本。解除磚頭重擔，香港才有希望。