發展商囤積農地過千公頃　土地空置稅是解決良方嗎？

恆地主席李兆基宣布考慮退休，不同媒體紛紛回顧該地產巨擘的豐功偉業。作為發展商，「四叔」的偉業固然叫人嘖嘖稱奇，但作為社會的一分子，一如其他地產龍頭，其投機發展的行為實在有違公眾利益。香港缺乏土地建屋，在新界囤積最多農地的恆地難辭其咎。政府須正視發展商於新界肆意囤地的問題。

2015年，恆地主席李兆基高調「捐地」，將旗下元朗馬田壆的一幅土地交予保良局興建青年宿舍，該項目亦於近日正式動土。此舉看似甚有大慈善家的風範，但有媒體早戳破幻象，發現恆地曾多次申請將該幅土地改變作低密度發展用途，惟其申請屢次被駁回，不禁教公眾猜疑其捐地用心。

發展商將私人土地捐出作社會用途，確實值得鼓勵，惟公眾所反感的，是發展商多年在新界囤積空置過千公頃土地，浪費貴重的土地資源。若發展商藉捐出「無用」土地即可贏得掌聲，實教人難以接受。

發展商囤積大量土地，不少為位於新界的農地。在本港近4,400公頃的農地中，有過千公頃屬於香港四大發展商，包括恆基、新鴻基、新世界及長實。地產商自八十年代開始以低價收購新界農地，惟不少一直維持閒置、甚或荒廢狀態。然而發展商卻對其行為毫不忌諱，諸如恆基甚至以其「 本港擁有最多新界土地之發展商」的身份為傲。

香港土地資源本已珍稀，任何囤積土地行為都會阻礙社會發展，政府理應加以禁止，更何況發展商囤積目的只在居奇，荒廢農地多年只待適時發展，以謀取暴利，政府實在沒有理由縱容如此行為。但有趣的是，在港囤地不但沒有懲罰，囤地者彷彿更似是「受害者」，屢屢聲稱在制度下「被迫」囤地。地產業界人士時有批評，農地改劃成住宅用途的補地價成本過高、而且行政程序複雜，以致不利發展商釋出農地資源，故不時要求政府放寬發展農地的門檻。

發展農地之難，地產商自然熟知，惟在囤地沒有任何成本的情況下，發展商囤地行為自然變得不受約束，那怕將農地徹底空置，發展商根本無壓力急於發展，反而只須靜觀其變，等待政府釋出「善意」，囤地居奇自然水到渠成。

而且，政府一直未敢直接干預發展商囤積農地，只願旁敲側擊，以「軟措施」誘使發展商加快發展旗下農地，彷彿正是承認囤積農地乃制度使然，始終沒有正視發展商囤地問題。諸如上屆特首梁振英所構思的「補地價仲裁先導計劃」，正是有意藉設立獨立仲裁庭，以加快農地改劃成住宅發展，惟發展商反應極為冷淡。直至現屆政府有意以公私合營方式發展新界農地，仍是離不開以合作方式鼓勵地產商發展農地，從頭到尾也未曾否定過囤地行為。

過去各大發展商猖獗囤地，鞏固及擴張其地產帝國的勢力，正是由港府一直缺乏一套有效懲治囤積行為的制度所致。事實上，囤地行為阻礙城市發展，不少地方均嚴正阻止，例如透過設立土地空置稅，懲治空置土地作投機的行為。例如南韓首爾，當地政府向任何空置超過兩年的土地徵收5%的加額物業稅，而且稅率會按空置年份增加而上升，藉此阻止當地房地產的投機行為；另外，內地亦於早年通過《閒置土地處置辦法》，向未動工、閒置滿一年的土地，按地價收取20%的土地閒置費，以打擊國內日益嚴重的閒置土地問題。

四大地產商都已開始改朝換代，惟所囤積的過千公頃農地仍處於閒置，政府着實須拿出魄力，正視囤地問題。針對地產商正在「曬太陽」的農地儲備，單單設立土地空置稅並不足夠。由於現時政府對新界土地缺乏完善規管，不但部分新界農地的使用在規劃上不受監管，甚至對其他受監管農地的執法極為粗疏，導致棕土橫行，發展商大可將空置農地用作棕土以求避稅。即使退一步說，空置稅能迫使發展商加速改劃農地作住宅發展，但可以預料，所興建的都只會是豪宅單位，星斗小民無從受惠。因此，更為直接的方法就是政府動用《收回土地條例》，向地產商悉數購回空置多時的農地，取回發展土地的主導權，並可按社會不同需要發展。

那麼香港是否毋須設立土地空置稅？非也。禁止任何與房地產有關的投機行為，政府對之設立規限乃是應有之義。政府應盡早研究有關立法，顯示社會並不歡迎囤地行為，並且敬告發展商囤積居奇是須付上代價。當然，誠如前言，土地空置稅要有效力，政府就要規管新界的土地發展。故此，政府同樣須盡早研究詳盡的棕土政策，包括徹底調查記綠目前的棕土使用情況，加強對違法用地的執法，以及在未來將「發展審批地區圖」的覆蓋範圍，擴展至新界所有農地，使新界農地能盡數納入政府規管。