傳政府免地價批房協建公屋、居屋　「成本定價」更符市民所需

上個月底，政府推出六項房屋政策新措施，其中兩項：一是資助出售房屋售價與市價脫鈎；二是改撥九幅私營房屋用地以發展公營房屋。在這九幅改劃土地當中，有三幅地皮位於啟德。對此，房協主席鄔滿海曾表示，若資助出售項目與市價脫鈎，會為房協帶來財政壓力；而房協初步評估啟德地皮要支付三分一地價，以興建公屋而言實屬天價，房協難以靠日常營運收入收回任何地價支出。不過，特首林鄭月娥早前提及，若房協因新房策而出現財政負擔問題，政府會一力承擔。據了解，特首早前提及的這個「一力承擔」安排應會是仿效現時房委會的做法，日後凡撥予房協興建公營房屋土地，均會免收地價，而資助出售房屋則會收取土地開發成本（相當於項目總成本約三成左右）。

若相關消息屬實，政府便向正確的方向邁進了一步。現時，政府與房協的批地安排是資助出售項目收取一半地價，而出租公屋亦要收取三分一地價。而如果政府免收出租公屋地價，無疑為房協省卻了一大筆開支，減輕了房協財政上的負擔。房協作為一個獨立運作、財政自主及「自負盈虧」的非牟利房屋機構，免除了地價的支出，才能更好地提供公營房屋以滿足市民住屋需要。以三幅位於啟德的改劃地皮為例，有消息人士向《香港01》透露，「政府撥予房協位於啟德的興建出租公屋地皮，可免收數以十億元計地價。」免除了這「數以十億元計的地價」，房協的財政安排便更為穩健。

同樣值得肯定的是，政府擬會免除資助出售項目的一半地價。不過，既然政府能夠完全免除出租公屋地價，政府亦應積極考慮一併降低或取消針對資助出售房屋而收取的「土地開發成本」。

回溯港英政府的政策原意，居屋的目的是為協助夾心階層置業而推出的公營房屋，而當局亦一直強調居屋定價會積極考慮市民的可負擔能力。但觀乎2018年推出的新居屋項目，兩個位於市區的屋苑——長沙灣凱樂苑和啟德啟朗苑的售價皆逾9,000元一呎，最貴單位更達630萬。若以本港家庭入息中位數計算，一個家庭需要19年不吃不喝才能負擔得起啟朗苑的「樓王」。對於普通家庭而言，今日的居屋售價堪稱「天價」。

為了抑制新居屋售價，新房策將居屋定價與市價脫鈎，由市價7折降至52折出售，這或許會短暫壓抑居屋樓價，但「01觀點」早前經已指出，長遠而言，要讓更多人可以負擔居屋售價，政府應徹底革新居屋定價安排，從「市價加折扣率」改為「建築成本作基準」的定價方式。「01觀點」根據2017年的立法會資料推算，同時參考《全球樓價負擔能力調查》，結果顯示，以成本計價的居屋售價大概等同於澳洲布里斯班和美國邁亞密，排名仍位於全球最難負擔前20名。

政府應考慮進一步降低或減免「土地開發成本」，如此，居屋定價便可以繼續降低，為符合資格的申請者提供更加可負擔的居所。但更重要的是，政府應從更根本的居屋定價機制入手，將「市價加折扣率」改為「建築成本作基準」的定價方式，讓社會各階層的住屋權得到保障，讓市民真正安居樂業。當然，以成本定價的前提是收緊居屋轉售限制，甚至，將居屋與私樓市場完全切割亦未嘗不可。說到底，居屋並非商品，禁止居屋在私人市場流通，居屋才不會淪為投機炒買的商品。房子是用來住的，而不是用來炒的，道理就是這麼簡單。