北部都會區｜建三濕地公園 或用250億公帑收地 恒基成最大贏家
特首林鄭月娥今年《施政報告》，破天荒提出要收回北部700百公頃私人漁塘及濕地，建立三個總面積達2,000公頃的濕地保育公園。
《香港01》統計發現，收地範圍涉恒基（0012）、長實（1113）、新鴻基地產（0016）、新世界（0017）四大地產商，以及部份老牌家族的地皮。若參考目前政府的收地賠償價格，政府或要動用250億元公帑收地。其中恒基是大贏家，或能獲47億元賠償；長實位居第二，可獲17億元。
01偵查系列報道：
北部都會區｜建三濕地公園 或用250億公帑收地 恒基成最大贏家
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▼擬建濕地公園現場 多為魚塘▼
特首林鄭月娥本屆任內最後一份《施政報告》，提出的北部都會區發展規劃中，會設立三個濕地保育區，並擴大香港濕地公園，當中涉及收回包括尖鼻咀、南生圍、豐樂圍、大生圍、三寶樹、蠔殼圍、 沙嶺及南坑等一帶地方具保育價值的私人濕地和魚塘。
林鄭本月初接受傳媒訪問時，表示會以收回土地條例收回。不過政府目前未明確表示，是否會用一貫方法收地及補償。根據《土地收回條例》，政府需要支付補償金，而補償金額，過去地政總署按照「新界土地特惠補償制度」釐定金額。
每平方呎補償333元 或涉逾250億元
資深測量師劉振江預計，須收回作濕地公園用的私人土地屬優質濕地或魚塘，若此等土地皆屬於「新界土地特惠補償制度」下的丁區，以現時每呎農地收地特惠補償每平方呎333元計，若須收回700公頃私人土地，粗略計算或涉公帑逾250億元。
他認為，不少私人濕地遭荒廢，亦不容許建屋，用公帑收回保育，對社會和土地業主，均為雙贏。
《香港01》查閱擬建濕地公園範圍內的私人地權，發現大部份土地，由地產商持有（詳見附表）。
恒基獲補償47億元 財團坐擁185公頃地
恒基是最大地主，單獨或與新地共同持有多幅土地，面積約185公頃。但計算恒基的土地權益，若政府收地，或可獲得約47億元補償。
三寶樹一幅約25.85公頃的地皮，由「首都地產發展有限公司」持有，該地的補償價值約9.27億元。根據新世界發展的年報，新世界持有該公司64%權益。換言之，按權益計算，新世界可獲補償權益約6億元。
這些土地大多為發展商早年購入，例如新建保育區內的一幢南生圍地皮（地段編號1529號），由許愛周家族於1964年以86萬元購入，現時或可獲賠逾10.4億元；另外恒基的南生圍甩洲（地段編號1534號），於1992年以4009萬元購入，現時或可以獲賠逾7.6億元。
▼擁有土地的部份發展商▼
南生圍部份地50年前已補地價 補償金將更高
其中由恒基和傅老榕家族共同持有、位於南邊圍的私人地，當中有2.72公頃，早於1965年已補地價3.1萬元，由農地改成屋地，若政府要收地，補償價將會更高，預料達10億元。
傅老榕家族主導發展南邊圍及甩洲用地，多次向城規會闖關失敗，目前正等候上訴結果。傅家發言人回應指，「希望沒人刻意影響城規上訴團決定」。
▼南生圍▼
兩文姓祖堂為地主 男丁可分20億元
同在擬建的三寶樹濕地公園範圍，有兩幅地分別由兩個文姓的祖堂擁有，其中「文水塘會」擁近50公頃土地，估計可獲賠償近18億元；另一祖堂「文世歌祖」，亦可獲2.7億元。「文水塘會」司理，為前元朗區議員、前新田鄉委會主席文炳南。
目前祖堂地需要全體男丁同意才可出售，當局正檢討，是否需要百分百同意才能買賣。
▼豐樂圍▼
豐樂圍地長實獲批許可建築圖則 未補地價或有暗湧
至於豐樂圍一幅約79.99公頃的土地，由長實、遠東等發展商合組的公司持有，長實佔60%權益。林鄭在《施政報告》中計劃在該處作為現有香港濕地公園的擴展部份。一旦政府收地，該地或要賠償28.67億元，其中長實有17.2億元落袋。
長實2013年向城規會提出規劃申請，建議興建19幢15至19層的私人住宅，即逾1900個單位，以及一幢兩層高的會所、一幢一層樓高的管理處，涉159.29萬平方呎。項目獲鄉郊及新市鎮規劃小組委員會有條件下批出許可，尚未換地及補地價，但已獲屋宇署批出建築圖則。
有地產界人士指出，長實集團的豐樂圍項目雖然已取得建築圖則，但由於一直未與政府達成換地補地價，收地時仍會被視為農地。根據長實集團於本年初刊發的一份獨立估價報告，獨立估值為21.5億元，長實佔60%權益，即為12.9億元。
《香港01》就豐樂圍項目向長實集團查詢，至今未獲回覆。
創新辦：仍需研究
政策創新與統籌辦事處表示，《北部都會區發展策略》建議收回私人魚塘濕地，連同相鄰的政府土地，建立濕地保育公園，政府仍須進行相關研究，敲定建立濕地保育公園的範圍以及相關實施安排及細節。