【盲搶港地】大馬直擊：賣地經紀公司曝光　產業局證為非法代理

《香港01》早前報道一對80後兄弟申焯栢及申偉基，不尋常地以超低價買入4塊土地，每塊代價僅1元。其後，申氏兄弟將地皮轉售予數以百計香港、新加坡及馬來西亞買家，獲利近億元。記者遠赴馬來西亞古晉，與當地《東方日報》記者聯手深入偵查，發現交易背後不只4幅「1元地」，實際上，申氏兄弟透過離岸公司推售的土地最少達8幅，更涉嫌設下跨國投資陷阱，佈局曲折離奇。
記者追查之下，更發現申氏控制的第一亞洲控股有限公司所宣稱的馬來西亞「分公司」，竟從未向當地產業代理局註冊。馬國產業代理局更明言，從未接獲當地賣地經紀蔡玉鳳所屬公司的任何銷售申請，意味這批大馬買家，從一開始已被誤導投資非法交易。

為追查這宗涉及逾千名星馬投資者的懷疑騙案，記者親赴古晉接觸該批買家。記者透過地契資料成功聯絡其中8名投資者，發現他們大都經同一個當地經紀買入土地，該經紀得悉記者身分後大為緊張，連日避開記者兼拒接電話，更報警投訴，明言：「呢度無新聞自由！」

記者早前根據第一亞洲網頁，前往其於位於馬來西亞古晉市的分公司調查賣地經過，惟當地負責人卻稱所有賣地事宜，均由一名女經紀蔡玉鳳（Clara）全權負責。記者追查下發現，該第一亞洲的所謂「分公司」在馬國原來早已結業，而蔡玉鳳亦已另夥拍檔組新公司，繼續兜售其他香港地皮。事實上，在人口只有30多萬的東馬小城古晉，人際關係緊密，「口耳相傳」、「朋友介紹」是非常普遍的銷售手法；而記者接觸到不少「隔山買牛」購入第一亞洲農地的買家中，大多亦直認是經蔡玉鳳推銷，才促成交易。

涉事經紀拒解釋

記者在馬國期間以電話、WhatsApp向蔡玉鳳求證銷售過程，起初她曾稱願見面交待；惟在會面前半小時她卻突然爽約，又指記者恐嚇及滋擾她，拒絕接聽電話，一時又聲稱已報警處理。及至上周五（10月7日），記者終在蔡玉鳳位於商場的辦公室門外發現她，惟她一見記者即反應激烈，拒絕回應任何問題，只一味聲稱記者恐嚇，又一度欲搶去記者相機、反拍記者，揚言要交由律師處理，「你們打電話去找我的朋友、客戶，就是騷擾！警察叫我不要和你說任何東西！」同行男子更怒斥記者：「呢度無新聞自由架！」二人只不斷強調新公司與第一亞洲並無關係，卻對賣地內情絕口不提。

事實上，馬國法例規定，任何在當地銷售的海外物業投資，均須先由當地「註冊物業公司」，向政府產業代理局申請，獲批准後方可推銷。不過該局卻證實，從未接獲蔡玉鳳所屬公司的任何銷售申請、甚至該兩所公司，竟然連註冊證明也欠奉、屬非法物業代理。

大馬買家不知港情況

與此同時，記者接觸的多名大馬買家均直言，他們對香港農地的市值、發展潛力、規劃要求幾乎一無所知，只盡信推銷宣傳「入貨」。其中一名買家馬先生（化名），2010年透過蔡玉鳳以52,000港元與太太聯名買入錦田一幅農地其中0.13%業權，換算後實際面積只得17平方呎、呎價卻高逾3,000港元，比普遍市價約200-300港元，足足高近15倍。

馬先生坦言從未到港實地視察，只籠統知悉此為集體投資：「我純粹是信Clara，自己又有閒錢，想了兩天便簽約了。Clara指這些農地將來可用來做工業、住宅地，又指香港寸金尺土，推銷我們先平價入市，靜候發展商收購，高價將地轉手。我們相信土地前景，否則也不會投資！」

「土地他朝總會升值！」

馬先生指過去幾年，每年均收到約1,400港元分紅，故一眾買家從不生疑，直至記者提到當年的買地呎價，較政府的特惠收地賠償高3倍，而且至今仍無人向政府申請改變農地用途或申建丁屋，他始感驚訝：「我從不知這些資料，只知買地是長線投資，或須十幾廿年才能回本。」他承認簽約當日並無細閱授權協議條款，經紀亦無逐一解釋，故不知自己無權自由變賣土地 。

這批買家多是中產或退休人士，一般銀根甚寬，似乎不介意拿出閒錢買一個長線投資的希望。一名買家更向記者指，「怎知到十幾年後不會發展到這塊地？只要地契上真有我的名字，我就不怕了！」

專門推售港地　曾帶團到港參觀

事實上，蔡玉鳳亦同時替另一間香港公司「恆建亞太投資有限公司」，於古晉推銷元朗地皮。不論蔡以往為「第一亞洲」推銷的農地、抑或今日為「恆建亞太」銷售的元朗地皮，在馬來西亞均為不法投資計劃。恆建亞太於2013年成立，股東為一新加坡公司「Lowmax PTE」及港人陳宛怡，公司曾透過蔡玉鳳推銷元朗地皮，更列明每年回報達12%，土地升值潛力達220%等。今年5月，蔡又從大馬帶隊到元朗一個疑為丁屋屋苑的地盤視察，一行人及後更到荃灣土地註冊處「參觀」，以了解各人於香港買地的註冊事宜。

根據恆建亞太的網頁，公司自稱「香港其中一個具領導地位的私人發展商」，並介紹現時公司正進行屯門、西貢、水盞田、屏山沙江圍等發展項目，其中一個八鄉項目更有50間獨立屋。網頁更指公司曾於2010年前後發展元朗項目譽峰，惟土地註冊處資料顯示恆建並非項目地段的原地主，註冊文件上亦沒有恆建亞太參與項目的跡象。《香港01》曾就事件書面向恆建亞太查詢，惟截稿前未獲回應。

報料請致電或WhatsApp 「01線報」：6511 0101