領展負債達270億　靠「兩點」箍投資者　黃國英︰地位如煤氣

領展﹙0823﹚最新公布截至2017年3月底止全年業績，期內可分派總額50.75億元，按年增長9.52%，全年「派息」亦增至每單位228.41仙。
業績結果看似皆大歡喜，只是領展近年舉債收購資產，淨負債額累積升至268億元，豐盛金融資產管理董事黃國英形容，如此負債水平「絕對會限制新收購」。之不過，他坦承，無意在現價沽出基金持貨，更正在等候領展急跌時加碼，因為領展身懷兩個特點，贏得比傳統磚頭股更「超然」的地位。

領展周三﹙7日﹚中午公布業績後，股價表現先升後回軟，平收61.65元。投資者面對「有升有息」的業績照樣忍手，也許是出於理性的思考。原因是，撇除逾百億元物業重估因素，領展全年可分派總額50.75億元，按年增長9.52%。以此推算，領展的「市盈率」高達27倍。換言之，如果領展的盈利維持不變，現在追貨的投資者，理論上需要27年才能賺回投資本錢，令領展的吸引力頓時降低。

收租王變身發展商

過往，領展炙手可熱，皆因有一招「點石成金」的賺錢方程式，便是將舊商場翻新，引入連銷集團，收取市值租金，「活化」一批又一批的商場。只是領展上市11年間，股價愈升愈有，已成為市值1,364億元的龐然大物。如果再依賴過往「舊場翻新」的套路，增長表現恐怕會教投資者失望，尤其是據公開資料，領展其實已累計完成了53個提升工程。

因此，開發新業務的大計成為投資者的最關心的事，所講的就是領展踩入商廈收租市場，以及北上發展租賃業務。翻查資料，領展在2015年1月踏出轉型的第一步，夥拍南豐以58.6億元的高價投得觀塘鴻業街商業地皮，預計於2019年在地皮建好一座名為「海濱匯」的商廈；翌年2月，又獨資59.1億元購入旺角前工業貿易署大樓，計劃花4億元翻新為銀座式商廈，今年第四季開幕。另一邊廂，領展跳出香港的「大本營」，過去兩年，三度出手收購內地一線城市的投資物業，包括北京歐美匯購物中心、上海企業天地及廣州都薈廣場，總作價146億元。

淨負債額高達268億

由於北京歐美匯購物中心和上海企業天地這兩個項目的盈利貢獻，其實已反映在最新的業績表現中。因此，短期內只剩下「海濱匯」、工貿署及都薈廣場作為新業務的盈利增長點。當然，領展可以繼續收購新的項目，但長期而言，此舉也有限制，皆因領展的現金及存款僅6.85億元，淨負債額高達268.12億元。

豐盛金融資產管理董事黃國英認為，這個數額相當高，「絕對會限制進行新的收購計劃」。除了負債多、現金少，更重要是管理層有規定，商廈或內地物業資產不能超過總資產的12.5%，而目前已佔比8.8%，再開拓新業務的空間其實有限制。

領展樽頸問題非獨有   黃國英：其他地產股更大

話雖如此，黃國英表明，無意讓旗下基金沽出領展票，即使領展目前的股息率僅約3.7厘，相對其他地產股為低，但它已建立了一個長年的派息紀錄，兼且每年近乎將賺回來的錢都分派給投資者，派息透明度比大多數的地產股為高。

領展還有另一個吸引點，就是屋邨商場需求穩定，提升租金的空間也相對高，「其他物業公司的樽頸問題比領展更大。」相反，領展未見有重大不利因素，足以令旗下物業的租金大跌。

黃國英相信，市場已接受領展目前相對低的利息回報率，視領展的地位有如煤氣﹙0003﹚般「超然」，「以前不斷有報告認為煤氣市值貴，但煤氣股照樣不斷地升。」所以，即使領展的盈利增長預期不及以往性感，對於會否增持領展，黃國英直言「當然有興趣」，正等待市場出現恐慌性拋售，令領展股價急挫，「(股息率)有4厘都殺」。