【樓市新辣招】分析指樓價難大跌　細價樓買家最受影響

特區政府今日﹙11月4日﹚宣布樓市加辣新招數，本港永久居民買入第二層樓，不論樓價，住宅物業買賣印花稅劃一上調至15%，措施適用於個人或公司買家，11月5日生效。與2013年2月宣布的雙倍印花稅一樣，首次置業或換樓﹙如符合條件，可獲退回多付的印花稅﹚的港人將獲得豁免。

細價樓稅率升幅較豪宅大

今次措施，為特首梁振英上任以來第三度推出的樓市辣招。利嘉閣地產研究部主管陳海潮預料，措施短期內的衝擊都「幾大」，對中、小型物業影響最深，「原本的DSD﹙雙倍印花稅﹚，中、細價樓買家畀開較低稅率﹙印花稅﹚，現在劃一調升到15%，調整幅度遠較豪宅買家高。」2013年2月公布的DSD，樓價600萬或以下，住宅印花稅稅率介乎1.5%至6%，而樓價600萬以上，稅率則介乎7.5%至8.5%，現在劃一徵收15%稅項。

以400萬樓為例，原本的DSD稅率為4.5%，印花稅為18萬元，但在新生效的稅率之下，即時升至60萬元，換言之買家須要額外多繳42萬元。

陳海潮指，市場需要一段時間消化辣招消息，料未來一、兩個月物業成交量會急跌3至4成，惟年內樓價只會輕微下跌5%，抵銷今年至今的升幅，「短期內買家的入市意慾會減低，由於少了人入市，心急的業主或者會割價求售，對樓價造成一定壓力」但他不認為樓價會因此大跌，「市場還有許多資金，想入市的投資者亦大有人在，心理影響是有的，但無損剛性需求。」

過去兩次辣招成效一般

自特首梁振英上任以來，分別於2012年10月及2013年2月推出兩次樓市辣招，但都沒有直接管制樓價，只是透過上調樓宇買賣印花稅率等措施來增加投資者的交易成本，希望以此壓抑需求。綜合而言，政府打擊海外、投機及投資需求的招數不外乎3招，即特別印花稅﹙SSD﹚向短炒客收稅，買家印花稅﹙BSD﹚增加海外買家的交易成本，以及雙倍印花稅﹙DSD﹚加重買入多一個物業的成本。

政府期望「辣招」能防範樓市風險進一步惡化，但縱觀兩次出招成效一般。根據中原城市領先指數﹙CCL﹚，2012年10月辣招出台後6個月，本港物業成交量一度萎縮近七成，但樓價沒有明顯回落。至於2013年2月的一次，CCL雖然由2013年首季的123.01跌至2014年首季的118.82，但後來樓價慢慢收復了失地，一直屢創新高，資金更大量湧向小型住宅，眼下細價樓動輒也要4、5百萬元。「政府出招，對投資需求有抑壓，但經濟好，溫和通脹及低息環境下，無影響到用家的意慾，樓價始終向上。」香港置業行政總裁李志成解釋。

CCL最新報143.68點，較2015年9月高位，僅相差約半成，亦與歷史高位﹙146.92點﹚咫尺之遙！