傳天價沽中環中心 長地一次過袋42年租金 分析料有後續
長實地產（1113）主席李嘉誠再次施展點石成金的魔術！《信報》今日﹙10月31日﹚引述消息指，自今年8月起一直盛傳被長地放售的中環中心，將以作價357億元售予中資機構，較2015年時的估值高出逾倍，預計長地最快於11月初宣布交易詳情。若換作市盈率計算，該筆大刁的作價更等同中環中心未來42年的租金收入。連同較早前完成洽購的上海世紀匯交易，長實連環沽出中港物業，套現逾580億元，手上「銀彈」更加充足，後續動向為市場關注。
植耀輝︰呢單絕對係好「刁」！
自長和系於去年進行「世紀重組」以來，該集團一度沉寂的賣產行動又再活躍起來，繼6日前落實以230億元將上海陸家嘴世紀匯廣場出售後，轉瞬間市場又傳出長地出售中環中心一事已進入拍板階段，兩單交易總作價料達到587億元。
但是，隨着長和系近年加快賣樓步伐，卻未見其積極購入官地地皮。該集團主席李嘉誠早前便表明對中、港樓市不感樂觀，副主席李澤鉅更表示除中環長江中心外，集團旗下資產全部都可以賣，言猶在取，即沽出兩幢貴重物業。
耀才證券研究部經理植耀輝直言，這項尚未成事的交易實屬絕世好「刁」！按市場數據顯示，中環中心現時每月租金收入達到7,000萬元，即每年約8.4億元，預測年回報率只有2.8厘。若撇除租金波動、通脹及需求等變動因素，這筆天價成交將等同中環中心未來42年的收入總和，一次過「袋袋平安」。
植耀輝補充，「我不敢斷言中國及香港樓市是否已經見頂，但肯定的是目前正處於周期高峰。值得留意的是，長和系其實並未如坊間所說般放棄投地或發展地產，只是現時實在太少值得投資的項目。集團的風格是不會對沒把握的項目進行瘋狂投資。而且，雖然中資機構對香港商廈的需求仍然旺盛，但總不能保證年年如是，所以趁現時善價而沽，對其他項目進行投資，絕對是合情合理的做法，絕對是一單『好刁』！」
資產有價有市 溫傑︰資產再重估
兩大物業善價而沽，有利長地在樓市高峰期，進一步釋放旗下資產估值。摩根大通等大行均一致認為，長實「一以再，再以三」的賣產行徑，將有利收窄資產淨值（NAV）折讓，按該行估算，單是出售上海世紀匯廣場便可為長實的每股資產凈值增加約3元。
新鴻基金融財富管理策略師溫傑表示，長實在去年上市時便已經為資產進行重新評估，當時市場給予的NAV大抵是每股90元至105元之間，惟未幾香港樓市一度陷入低谷，長實的NAV更長期徘徊於50元至60元區間，折讓幾達5成，因此接連兩單大「刁」將有助集團旗下物業提升估值。
「市場一直過分低估了長實的物業估值，特別是中環中心，一旦落實，將會是香港歷來最高單價商廈成交，證明長實的物業其實有價有市，或會令市場改觀以及進行重新估值。我預計長實的NAV於年底有機會重上100元水平，現價仍有差不多3成至4成折讓，股價有力再上。」溫傑稱。
投資屢奪先機 後續動向惹人注目
事實上，長和系在李氏父子的帶領下，多年投資一直早著先機，每每在意想不到的情況下奠定優勢基礎。以最近的脫歐公投為例，儘管市場一致憂慮長和系的歐洲業務會收其拖累，惟今年上半年業績已充分地回應有關質疑——該集團的歐洲稅前利潤較去年增長11%，增幅遠超其他區域；單是去年才完成收購的英國鐵路公司及Portugal Renewable Energy，按當地貨幣計算的收入和稅前利潤便分別增長了9%和8%。
交銀國際研究部聯席董事劉雅瀚接受訪問時表示，長和系的業務部署一直以來均是極為長遠及穩定，而且投資眼光奇準，因此現階段長實先行鎖定利潤套現離場而不急於補入地皮，興許是為其後續動向鋪路。他續稱︰「長實在投資方面從不着急，翻查往績，它近年所賣的物業項目有不少是2004年至2005年期低價買入的地皮，譬如將軍澳日出康城項目及內地投資——它總是在周期復甦前便捕捉先機，買入大量資產然後等待。你看長實上半年業績，撇除合併帶來的額外收入，仍然有約20%增長。現在賣產換來大量現金，派特別股息又好、回購又好、對新業務發展進行投資又好，都會對未來發展起正面作用。」不少市場人士都認為，長和系短期內或會利用出售中環中心的資金，為中環和記大廈進行翻新優化工程及為中環美利道地段競標，並估計集團將於不日內公布新業務發展事宜。
「價好，佢就賣；回報好，佢就投資，哪怕不是地產項目，這就是長和系的發展風格。」劉雅瀚稱。