【搞鬼經濟】蟄伏4年再出山 凶宅大王親授揀盤6大絕招
20多年前，伍冠流因為家中裝修工人觸電亡，令自置物業居所淪為凶宅，意外發現凶宅不但「價廉物美」，還不乏租客及買家。自此，他晉身「凶宅市場」，買賣的凶宅盤超過30個，即使買中「荃灣中心六屍命案」同層隔離單位，都可以「險勝」十多萬元離場！過去4年鮮有出手的凶宅大王伍冠流，本月終於再次出招，《香港01》特意找他親授每次「必贏」的絕招。
絕招一：首選「自殺貨」 切忌謀殺盤
「除很凶的謀殺盤外，跳樓、燒炭、吊頸、浸死、失救，通通都買過。」伍冠流笑言，首選是「自殺貨」，例如2010年曾經用320萬元購入杏花邨實用面積620呎的凶宅單位，該單位曾有一個婆婆厭世上吊自殺，伍冠流解釋自殺感覺是自願性質、怨氣不重，而且又是老人家，租客及買家都比較容易接受。
「首選是自殺貨，因為自殺感覺是自願性質、怨氣不重，租客及買家比較容易接受。」
但是太凶狠的謀殺盤就「買唔過」，例如荃灣中心六屍命案，2011年在該單位的拍賣會上，伍氏曾與另一位凶宅大王佳叔﹙陳應佳﹚競標，但最終選擇放棄，他亦慶幸自己當初沒有買入，「我買嗰啲最多死兩個，依家死咗6個人，住的人一諗起就會覺得唔開心，雖然最初我唔夠佢爭，不過﹙荃中﹚之後又要裝修﹑租客又退租 ﹑賣方又貼街招，又開示位，最後都係平賣畀人！」這個被喻為「凶中之霸」的荃中六屍凶宅於今年初以160萬元出售，佳叔5年來帳面僅賺41.5萬元。
伍氏續稱︰「要用一個住客的心態來想，我住係呢度舒服嗎？又或者會唔會凶得滯，不介意的客是很少，有時更會乘機壓價。」伍冠流卻以市價8折約80萬元，買入荃中「凶中之霸」同層單位，受到「凶事」牽連，最終以100萬元賣出，扣除手續費只能微賺十多萬元。
絕招二：嚴守紀律 七折入市
伍冠流自言是個極嚴守紀律的投資者，每次入貨前，都會先訂下目標價，若稍有超出預算，也絕不追價。伍冠流表示，選擇購入凶宅重點一言以蔽之，就是「平」，更會以低於7折作為入市水平，務求有足夠利潤。他的投資宗旨是「寧缺勿濫、耐心行事」。近年，伍冠流在拍賣行競標凶宅均空手而回，原因是現時買凶宅比以前更難，「多人爭，無計喇！無以前咁平，買家覺得8折已經好抵！」。靜候4年，今年終於等到「筍盤」,早前以670萬元購入砲台山富慧閣高層B室的凶宅，以市價66折買入實用696呎單位，他指銀行估價同類物業值1,020萬元，故此仍有350萬元的水位，而且該單位實用率高又光猛，對內櫳間隔很滿意，才決定入市。
絕招三：買入凶宅三部曲
「做邊行最重要都是做功課！」伍冠流自言最高峰時，平均一星期都會走兩次拍賣行看看會否「執到筍貨」，而且平日都在各區地產代理行勤於發掘筍盤。每次看中凶宅之後，都會認真到凶宅實地走一轉，「我會親自睇樓，感受一下個單位，這樣才知道有無機會賣得出。」
「我會親自睇樓，感受一下個單位，這樣才知道有無機會賣得出。」
之後進行三部曲，即查看死亡證，再查冊起底，雖然凶宅未必承造按揭，但必定會去銀行估價，以證是否有利可圖，對賣方、代理的說法不要照單全收，伍冠流更指「要問多幾個代理」，並且設定目標價，做足準備功夫才入市。
絕招四：陽光曬入屋 裝修必用鮮色
伍冠流征戰樓市逾廿年，對不少屋苑單位座向及間隔均瞭如指掌，但仍親身視察凶宅，最重要是「單位一定要夠光猛，最好有陽光曬入屋，中午過後，太陽要射到大廳！」收樓後，再花費約一、二萬元清潔及髹油，最好將牆身掃上奶白色等光鮮顏色，「人為幫助提升溫暖度」，避免灰暗及純白色調，因為會令人想起「死人嘢」。有時為節省裝修成本，天花會「偷雞」不髹油。
絕招五：連租約放售 賺租兼賺價
買凶宅其實都是心理影響，而且售價彈性很大，伍稱︰「發生命案後原業主當時會很驚惶，更不想觸景傷情，就很想快點『甩手』，所以買凶宅的價錢可以壓到很低。買入後不用太心急出售，只要有耐性慢慢等到一個知音人」。而沽售策略最忌諱的就是「無人住」，故伍冠流一般會先放租，因為有人承租，買方都會比較有信心，之後再以連租約方式售出，有一定租金收入，又可增加持貨能力。
伍氏指放售凶宅更需要「耐性」，好運的時候，很快就有客，但手上仍有逾十個凶宅靜候知音人，目前放售的凶宅是2010年以114萬元，買入第一城48座低層單位，叫價318萬較市價平約兩成。
絕招六：租給基督徒 外籍客無有怕
住凶宅並非人人都可以接受，但伍冠流指只要「平啲租」，很受外籍人士及基督教家庭歡迎。2007年就以45萬元買入一幢三層高的屯門村屋，該村屋當年是銀主盤兼疑似凶宅，每層約有500呎，現時分別租給印度﹑巴基斯坦及斯里蘭卡三個家庭，其中一戶是由安置難民團體國際社會服務社（ISS）代為交租，所以三家人都很準時交租。「百貨買百客， 一樣米養百樣人，最緊要我啲客cheap，無乜要求。」他續稱，現時每層單位租金4,000元，目前租金回報率已有32厘，伍冠流指不會放售該幢村屋：「賣咗，買唔返！」