嘉湖車位去年傳「燶味」　1月爆小陽春　專家仍看淡︰不如買債券

去年首3季，車位市道熾熱， 何文田「天鑄」車位以600萬元成交，創全港住宅車位新高的成交紀錄，而上車樂園天水圍嘉湖山莊亦「炒得不亦樂乎」，美湖居一個雙號車位以近168萬元成交，創下該屋苑車位歷史新高。但到了去年第4季，投資氣氛急轉淡，美湖居另一車位已跌穿百萬大關，半年不到造價勁跌45%，而其他熱炒地區，亦出現不同程度的跌幅。
在市場一片唱淡之聲下，今年1月嘉湖逆市爆「小陽春」。據代理透露，目前車位業主的叫價已重回110萬元以上水平。但有理財專家認為，車位回報至少有5至6厘才考慮，換句話說，以目前租金計，嘉湖車位要低於60萬元方算合理！

政府2016年推出多項壓抑樓市的調控措施，投資者「炒樓」成本大增，部分轉投未受「辣稅」影響的非住宅物業市場，入場門檻較低的車位投資尤其受到青睞。其中，被喻為「上車樂園」的天水圍嘉湖山莊，車位市場一度熾熱，價量齊升，成為車位市道的「探熱針」。

翻查成交紀錄顯示，自2012年起，屋苑車位平均錄得至少150宗成交，唯獨2013年放緩至不足百宗。2012年當年，美湖居一個車位成交價約50萬元，但6年間爆升逾3倍；單是去年6、7月造價更曾10度破頂，由149.8萬元開始炒上，到7月底，美湖居地庫一個雙號車位以167.5萬成交，創下該屋苑歷史新高，兩個月內暴升11.8%，可說是鑊氣十足。

去年底成交價急挫近50%

不過，投資市場易受外圍因素影響，中美貿易戰爆發、市場憂慮環球經濟放緩等因素，不單止住宅市場受拖累，連帶車位售價亦大跌。創出歷史新高後的同年12月，美湖居地庫一個雙號車位低見91萬元成交，由高位回落約45%。

去年，嘉湖山莊車位錄得的其中一宗蝕讓個案，該投資者去年6月份以149.8萬元購入景湖居車位，同年11月以110萬元沽貨，市場消息指業主急於套現才沽貨，但短短5個月賬面已蝕39.8萬元，相當於買入價格的近3成。

率先現小陽春　「大好友」汪敦敬入市

踏入2019年，嘉湖山莊市況似乎有回暖跡象，提早出現「小陽春」。中原地產天水圍區域營業經理伍耀祖表示，1月份車位成交暫時錄得11宗，已接近去年11月、12月合共約16宗成交，成交價亦已經重上110萬元水平；最新賞湖居雙號車位以116萬元成交；目前所有業主叫價均由110萬元起。

作為最貼市的地產代理亦即時「撈底」入市。祥益地產總裁汪敦敬近日以99萬的價錢，購入天水圍嘉湖山莊一個車位。汪敦敬接受《香港01》查詢時表示，是次車位回報率約3厘，入市只是平常心，「一路睇好樓市，見調整到咁上下，無客要咪買嚟收租」。他認為車位調整期已完成，預料短期內價格將反彈1至2成。

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中原伍耀祖：未來數月繼續回升

伍耀祖亦進一步解釋，由於嘉湖山莊所有車位均可在自由市場買賣，目前有約70%的業主是投資客。在供應量多的情況下，一旦市場有任何「動靜」，就會即時在成交價上反映，「市場有波動，一個業主減5萬，要保持競爭力的話另一個就會跟住減，相反亦都一樣。」因此近日市場有好消息出現，嘉湖山莊的樓市或車位市場已率先反彈。他預料，未來數月屋苑的車位、樓價均同步回升。

伍耀祖又提到，即使屋苑放盤量多，但不同座向的成交價或租金，實際分別並不大，「唯一有少許分別是翠湖居，平均賣貴5萬至8萬左右。因為﹙鄰近﹚栢慧豪園與栢慧豪廷的車位只租不賣，有住客會選擇直接買翠湖居的停車場，慳返啲租金。」

港九區車位價「硬淨」　嘉湖3月前或重上130萬元　

利嘉閣首席項目經理黃蔚婷（Angela）亦表示，目前嘉湖有逾百個放盤，相信上半年車位成交會逐漸回升，料嘉湖車位在3月份前將重上130萬元水平，認為現時是「入市良機」，直言「投資者信心返咗嚟」。她又說，嘉湖和新界車位因入場門檻相對較低，以投資客居多，當經濟前景不明朗時，投資者或因睇淡後市而「走貨」，個別賣家因資金周轉問題才出現蝕讓個案，反而港島和九龍區因住宅價值本身較貴，且車位以用家為主，故較少蝕讓個案出現。

據中原地產統計，目前嘉湖山莊有約120個放盤，叫價介乎115萬至180萬元；而租盤約70個，叫價2,400至3,200元。伍耀祖稱，現時成交價已重上約110萬元，租金介乎2,400至2,700；每月的管理費約250元；若一個車位成交價為110萬元計，月租2,700元，扣減管理費後回報率約2.67%。

理財專家：有3厘回報都唔考慮

不過中大會計學院高級講師李兆波就有不同的看法。他認為本港車位數目的確不足，但過去數年來價格已經累積了一定的升幅，加上中美貿易戰未解決、政府亦有可能為解決塞車等交通問題，於下月公布的財政預算案中「出手」加牌費，因此不太看好車位市場，「政府咁做真係唔出奇，香港有十幾年沒有加過牌費，過一陣就會知道（加不加牌費），若果真係加的話，殺傷力好大。」

他直言，投資車位的回報至少要有5至6厘才會考慮，「除非你買的位置好易就加到租金，如果扣晒所有行政、管理費先得3厘，不如買股票同債券。特別是債券，雖然美國正在加息，但債券到期可以連本帶利贖回，無乜手續費同風險下都搵到逾3厘回報。」