十大屋苑估值「深潛」盤逐間捉　第一城600萬樓僅估433萬！

去年樓價屢創新高，準買家抱住「遲買仲貴」的心態，不怕業主獅子開大口，連帶熱門屋苑樓價亦癲升，好似沙田第一城去年有單位呎價曾高見21,000元，就連近期新盤也望塵莫及。然而，自第3季起樓市轉勢，「劈價」成交屢見不鮮，連帶銀行估價亦隨之「收斂」，甚至較樓價走勢還要「低水」。
盤點十大屋苑去年被廣泛報道的「破頂」單位，部分盤的銀行估價較當時成交價「潛水」15%至逾20%不等。其中，第一城兩房「呎價王」最新估值僅433萬元，較去年10月成交價低近3成，亦低過目前市價。面對部份二手樓銀行估值「深潛」，專家教路準買家置業前可這樣做。

去年十大屋苑頻現「搶眼」的破頂成交單位，惟到了下半年起樓市轉吹淡風，成交宗數幾近「冰封」，已令銀行估價轉趨保守。《香港01》分別以滙豐及中銀的網上估價系統，為去年十大屋苑「破頂王」作物業估價，發現約半年後，截至周三（9日）的估值較成交價，普遍均跌超過15%。其中，沙田第一城、天水圍嘉湖山莊及美孚新邨算是「重災區」，個別「破頂王」的估價較成交價「深潛」近3成！

而抽樣十大屋苑其他「非破頂」成交進行估價﹙表一﹚，發現與去年成交價比較，平均亦錄得約5%至15%不等的「低水」，即相對各屋苑的「破頂王」，估價則較為貼市。

第一城呎價︰有單位估價「深潛」近3成

作為新界指標上車屋苑的沙田第一城，成交呎價歷史最高的幾個細單位跌幅最為驚人。據土地註冊處成交紀錄，37座低層F室，實用面積284呎，去年10月錄得成交價600萬元，呎價高達21,127元破頂，惟最新估價跌至433萬元，跌幅近3成！至於呎價紀錄緊隨其後的3個同類型細單位，銀行估值亦低水15%至22%，最新估價介乎462萬元至505萬元。

美聯物業沙田第一城分行首席聯席區域經理黃錦瀚指，去年第一城呎價頻「破頂」的主因是市況瘋癲，市場又欠缺盤源，就算業主放盤開高約5%都很快有承接。他估計，該批呎價近21,000元的破頂盤，現時最多回落至18,000元一呎水平，跌幅約14.3%，即「市價」起碼仍有500萬元，未如銀行估價般低。

翻查代理數據，於去年7月份樓市高位，沙田第一城的平均實用呎價為17,354元，至去年12月則跌至15,460元，跌幅大約11%，意味銀行估價遠較市場「保守」。

嘉湖山莊︰細呎單位跑輸　估值平均跌逾兩成

至於被喻為「上車樂園」的天水圍嘉湖山莊，細單位的銀行估值同樣大幅跑輸。記者據土地註冊處成交紀錄，抽出3個440餘呎、成交呎價逾13,000元的單位進行估值，全部較數月前的成交價「潛水」逾2成。

中原地產天水圍副區域營業經理伍耀祖指，嘉湖去年呎價破頂的單位層數高、方向好，質素較普通單位為高，令呎價高見13,000元，在全港樓價回調時，嘉湖在去年10月至11月期間亦跌逾兩成，惟「跌凸」後上月已回升，同類優質單位目前成交價起碼要460萬至480萬元，即呎價逼近11,000元，與同區屋苑跌幅約15%相若。

據市場成交紀錄，上周末美湖居2座高層F室的兩房單位，實用面積441平方呎，以472萬元沽出，呎造10,702元。

美孚新邨︰代理指上月成交少　 銀行難估價

另外，老牌屋苑美孚新邨多個呎價「破頂」的單位也難逃厄運。去年4月一個7期中層單位，實用面積907方呎，錄得成交價1,600萬元，呎價高達17,641元，當時做出半世紀以來呎價首越17,000元的「創舉」，但10個月後，中銀最新估價狂跌至1,210萬元，跌幅達24%。而兩個分別於去年5月及6月，呎價破17,000元的689呎中層及1,329呎高層單位，中銀估價目前均齊齊跌16%。

中原地產西九龍美孚萬事達第一分行副區域營業經理林家傑指，該1,600萬元成交的「樓王」裝修靚，當時是以高於銀行估價賣出，估計該單位目前成交價仍可貼1,400萬元，由於上月美孚新邨成交僅得數宗，令銀行較難估價，致估價低水。他補充，美孚新邨業主持貨能力強，市場跌幅未有20%，現時該屋苑平均呎價約為13,300元，比較高峰平均呎價14,500元跌10%左右。

樓市轉勢　估價隨大市回落

事實上，銀行睇淡本港樓市，在最新數據上亦有跡可尋。反映銀行對樓市取態的中原估價指數（CVI）本周最新報8.2點，雖然連升兩周，但仍然遠低於50點的好淡分界線。一般而言，CVI在40點以下反覆徘徊，反映銀行睇淡樓市，樓價亦會向下，而CVI對上一次跌穿10點水平，已是2016年1月份，樓價當時在2015年8月起由高峰期顯著調整，並在2016年4月跌至過去約一年半的底位，兩個月後才再次回升。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，出現上述情況，與當時樓市暢旺有莫大的關係。他解釋，去年中樓市交投熱烈，特別中小型單位「升幅跑得高、跑得快，業主叫價高，同時買家又願追入，推高成交價。」不過自去年第3季起，樓市回調，過去升勢強勁的屋苑，「劈價亦劈得勁」，銀行受市況相對恐慌的情勢影響，估價亦隨大市回調。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳亦有相近的看法。但她強調，網上估價只供參考，不同銀行之間的網上報價系統，亦會因機制及資料更新速度等因素而有誤差，「如果網上估到價，買家看到當然安心，但估不到價亦無問題，到銀行職員進行估價時或許會有分別。」

應去多數家銀行進行估價​

她解釋，當買家向銀行申請按揭時，銀行主要依據整體樓價走勢，以及區內同一屋苑相近單位的成交價作基礎，「因此較多成交的屋苑，估價相對貼市。」同時，銀行不會如網上估價系統般，提供實際的估值金額，屆時只會告之買家單位「估到價」又或「估唔到價」，如果「估到價」，就會再按該成交價去批出按揭，皆大歡喜。

至於「估唔足價」，王美鳳表示，準買家首先應再去多數家銀行進行估價，若果仍然「未到價」，也可以請銀行重新審視，「因為始終簽了買賣合約，是有實際的成交去支持，或許（估價）有機會拉高一點。」她補充，普遍來說，估價都可以再拉高3%至8%。

王美鳳說，若然「做足功課」仍未能估到價，便可能出現首期不足的問題，據她所接觸的個案，大多會先向朋友或親人求助，「好少即時去問財務公司。」她提醒，準買家已經有心儀的單位，可先到銀行強調自己有意買入該單位，並請有關部門進行估價，避免大失預算。

​至於市場不時有以「靚裝修」為賣點的單位，王美鳳提醒，銀行進行估價時不會將相關因素列入考慮範圍；而購買唐樓、村屋或丁屋的買家，銀行有機會需會實地考察後，才去作出估價。