【合和私有化】胡應湘家族僅持股3成　分析料成功機會少於一半

本港老牌地產股合和實業（0054）證實大股東有意私有化，惟暫未公佈作價。不過，幕後推動者、公司主席胡應湘雖為大股東，但家族持股只有約莫3成，要順利收購其餘7成股權，難度不小。
事實上，有分析認為，胡今次提私有化，可能要以市賬率（PB）0.66倍、較現價溢價逾5成，方可打動一眾小股東，估計涉資最少240億元，且成功機會少於一半

兩塊「肥豬肉」未浮面　 合和估值接近600億

作為老牌港資，合和早已不是一間純地產公司，業務非常廣泛，遍佈中港兩地，包括投資物業（合和中心及利東街等）；會議、展覽及娛樂（九展中心等）；酒店及餐飲（悅來酒店等）及內地的發電業務等。

將上述各個業務加起來，賬面資產非常值錢。截至今年9月底，合和資產淨值達到523.03億元，即每股為60.2元。更教人吸引的是，公司擁有高達82.75億元淨現金。

細看業績，可發現合和仍有兩塊「肥豬肉」未浮面，旗下兩個項目悅來酒店及合和中心二期酒店部分，賬面值分別為2.97億元及26.86億元。但據戴德梁行估計，該兩個項目的市值實為32.82億元及49.16億元，即是分別有隱藏價值29.85億元及22.3億元，合共52.15億元，令合和的資產淨值每股增加6元，即是合和總體經調整資產淨值達575.18億元，相當於每股66.2元。

市賬率低見0.44倍　成胡應湘提私有化原因

合和周一﹙3日﹚停牌前股價報26.45元，市值約230億元。將市值對比上述資產值，不難找到胡應湘今次提出私有化的原因。以該股市值 229.75億元計算，除以公司資產淨值，市賬率（PB）僅0.44倍，如果資產淨值加上兩項隱藏資產，市賬率進一步降至0.4倍，實為「大平賣」。

而且，有理由相信，期望股價未來能反映資產淨值亦有很大難度，皆因過去5年，合和股價低沉，最高僅造31元。即是股票市場未必能夠反映胡心目中理想合和價值，提出私有化不失為重奪資產定價權的方法。

分析指或需240億元「掃街貨」

不過，有專家則對這次私有化方案「潑冷水」。宏滙資產管理董事及投資策略總監林嘉麒認為，合和能成功私有化的機會少於一半，因大股東胡應湘家族持股量僅3成，私有化涉及金額較多，且年尾銀行資金較緊拙，借貸所需息率會較明年季初為高。他說，雖然合和價值未必有反映在股價上，但很多地產股都有類似情況。
 
林嘉麒又指，胡的持股比例並不高，可能考慮到與其出售物業然後派息，倒不如提出私有化。他認同合和於灣仔地段的部署相當成功，包括合和中心及附近的商業大廈，認為一定可用溢價出售，價值遠高於私有化價錢。他估計，私有化或需以接近每股40元的價位「出手」才會吸引股東，即較停牌前股價高出近5成，作價相當於0.66倍的市賬率。由於大股東胡應相家族共持股約31%，意味需用重用240億元，買下其餘近7成的股權﹝約5.99億股﹚，市場會擔憂「錢從何來」。

國浩及新世界百貨中國私有化失敗

事實上，近年有不少資產折讓型公司提私有化，但終告失敗。例如，國浩（0053）今年私有化再觸礁，馬來西亞第二大富豪郭令燦2012年起，最初以作價每股88元，加價至100元也遭基金股東否決，今年提出作價最高135元，以當時每股資產淨值200.63元來計，作價達PB的0.67倍，惟私有化計劃仍要失敗告終。

去年，新世界發展（0017）計劃私有化新世界百貨中國（0825），作價相當於有形資產淨值的0.776倍。要約其後3度延期，但最終亦只取得要約股份約83.9%，未達到最少90%要約股份的門檻，同樣宣告私有化失敗。事實反映，私有化一事上，大股東亦不是「大晒」，如其他股東不同意方案，大股東的如意算盤亦未能打響。