美國減息｜中原按揭王美鳳料年底實際按息降至3.75厘　減供樓負擔

美國聯儲局凌晨宣布2024年第6次議息會議結果，公開市場委員會成員通過下調聯邦基金利率0.5厘，至介乎4.75厘至5厘，是自2020年3月四年半以來首次減息，正式開展減息周期序幕，具指標性的滙豐銀行宣布下調最優惠利率（P）0.25厘至5.625厘。

中原按揭董事總經理王美鳳指出，美國減息達半厘優於市場預期，加上近日港元拆息下降步伐加快，減幅已大於美息，促使銀行可即時加快開啟減息周期，滙豐將P降低0.25厘具指標性作用，料其他銀行將陸續跟隨。

她又指出本港已隨美國進入減息周期，銀行減P令目前新按及供樓人士的按揭息率均可同步下降，市場主要按息（包括H按及P按）減至3.875厘（以市場H+1.3厘﹑封頂P-1.75厘（P﹕5.875厘)計，P下降0.25厘等於實際息率由4.125厘減至3.875厘)，預期今年美國減息幅度可共達1厘，料今年底市場實際按息可續跌至將3.75厘水平，供樓負擔有所減輕。

樓巿方面，王美鳳續指，市場普遍預期年內息率走勢回落，認定可為樓市增添利好因素，近日趁低吸納的買家已開始增加，發展商亦陸續表態短期內加快推售新盤步伐，現時美國落實大手減息，銀行亦提早啟動減息周期，減息幅度快於及優於市場預期，供樓利息下降及供樓負擔減輕，加上銀行樓按取態已具積極性，按揭優惠增加、審批時間縮短，多個利好因素在市場增加料可增加買家入市信心；而在租金續升、供樓利息趨降的形勢下，轉租為買的人將會增多，帶動樓市回暖向好。

美息方面，中原按揭董事總經理王美鳳指出，美國通脹率持續回落至2.5%三年半新低，邁向2%通脹目標的信心增強，加上勞動市場發展放慢，美國決定具力度展開減息周期，是次美國聯邦基金利率減息0.5厘減幅較大於市場預期 ; 若果美國通脹回落走勢大致持續，料美於年內仍可減息2次今年合共減幅可達1厘。市場預期是次美國減息周期可延至2026年，將視乎當地通脹、就業及經濟狀況決定減息步伐，中長線息率可望降至2.9厘水平。

王美鳳又指出，雖然P息在對上一次加息周期大幅度未有跟上美息加幅，加幅合計只有0.875厘，美息加幅則共有5.25厘，然而，最近港元拆息下跌步伐比美息快，1個月拆息已跌至3.61厘，為28個月以來低水平。即港元拆息水平已較美國息率低1.5厘，美國減息後料再進一步推低拆息水平，加上銀行曾於去年起上調按揭計劃息率共達0.75厘以幫助擴闊新造按揭的息差，是次美國減息幅度加大至0.5厘，造就P息加快可啟動減息。

王美鳳續指，由於市場主要按揭計劃H 按現時以P為基準封頂息率計算，當P下降，H按或P按用家的實際按息均可同步下降，預期今年底市場實際按息續可隨息率下降走勢降至約3.75厘水平。

減息降供樓開支3%

她亦預期明年本港減息周期將隨美息延續，由於對上一次加息周期P加幅僅達0.875厘，是次減息周期P減幅亦會少於美息，事實上，對上一次加息周期實際按揭息率由1.5厘水平逐步升至4.125厘，當中不只因為銀行加P，而是結合拆息上升、及銀行上調按揭計劃息率，而導致合共達到2.625厘的按息加幅，故此明年整體按息將因應P減幅、拆息走勢及銀行按揭計劃息率變化而出現調整。

王美鳳舉例，以貸款額100萬元、30年期計算，以減息前P按4.125厘計，每月供款為4,846元，減息0.25厘後，每月供款會減少144元或3%，至每月4,702元，以目前新造按揭平均貸款額約450萬元計，減息0.25厘，每月供款將節省649元，利息支出減少938元。王美鳳認為，減P有助所有供款人士減輕供款負擔，相信對本港樓市仍具支持作用。