美國減息｜買樓人士注意！經絡：貸款額500萬　每月供款減少720元

美聯儲議息會議結束，宣布減息半厘，基準利率由5.25厘至5.5厘區間，下調至4.75厘至5厘區間，亦是美聯儲自2023年7月基準利率高位橫行逾13個半月後首次減息。滙豐銀行同日跟隨宣布減息，現時最優惠利率（P）將由5.875厘下調0.25厘至5.625厘，並於9月20日生效。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，市場普遍P按計劃及H按計劃封頂利率為P-1.75%＝4.125厘（P=5.875%），現時滙豐銀行下調最優惠利率（P）0.25厘，實際按息將下調至3.875厘（5.625%-1.75%）。所有供樓業主可即時節省利息開支，另外置業人士的入息要求亦可同步降低，市場信心將逐步恢復，可促進經濟及樓按市場的復甦。目前本港住宅租金回報率普遍為3.3厘左右，當按揭息率低於租金回報率時，將帶動更多客戶逐步入市，為樓按市場帶來正面支持。

貸款額500萬　入息要求減少1440元

假設貸款額500萬元、年期為30年，減息前P按計劃及H按封頂利率為P-1.75%＝4.125厘（P=5.875%），每月供款為24,232元，入息要求為48,464元；當銀行下調最優惠利率（P）0.25厘，實際按息將下調至3.875厘（5.625%-1.75%），每月供款將減少720元（3%）至23,512元，入息要求將減少1,440元（3%）至47,024元，假設未來銀行再度下調最優惠利率（P），每月供款及入息要求亦將會繼續下降。

HIBOR預計將跟隨下調　未來一年或低見2厘

曹德明續指，最新8月份美國消費者物價指數（CPI）連跌5個月至2.5%，創2021年3月以來的新低，通脹回落至2%的目標上已取得進展，美國就業增長亦有所放緩，預測聯儲局在未來一年內有機會累計減息2厘至2.5厘。隨著美國開始減息，香港1個月銀行同業拆息（HIBOR）預計將跟隨下調。今日1個月HIBOR報3.61厘，已連跌6個工作日，創自2023年5月3日（3.55%）即16年半新低，如美國未來一年減息2厘至2.5厘，港息將跟隨美息下調，料HIBOR或回落到2厘。

HIBOR下跌速度、幅度較P多　建議選用H按

對於減息周期開展，曹德明建議有意置業人士，可選用H按，HIBOR於減息周期下跌速度及幅度比最優惠利率P更多更快，建議買家選用H按計劃，當HIBOR跌穿鎖息位，便可即時慳息，減輕供樓負擔。

此外，他建議可以貨比三家，減息周期開始下，部份銀行對按揭業務取態將轉積極，並會不定時調整其按揭業務策略，其按揭息率及優惠不一，建議買家貨比三家，選擇較多合適的銀行承造按揭。