杜拜樓市疫情以來狂飆近50%　初創獻新猷　記者實測千元做業主

黃金簽證帶動下的移民潮，為杜拜廣納錢財及人才的同時，當地樓市亦水漲船高。與香港相比，杜拜樓市屬於年輕市場，2002年起才開放給國際買家，早年樓價波動非常大，已經歷兩個樓市周期，目前正處於第三個周期，自2020年起累升逾47%，堪稱奇葩。

經過一輪領跑，有專家預計今年杜拜樓價增幅將放緩至3.5%，但有利於樓市健康發展。而由於杜拜樓市暢旺，也吸引初創公司趁機吸金，以「眾籌」方式讓投資者以低至500迪拉姆（即約1,065港元）入市，記者實測玩法。

步入第三次樓市周期　今年升幅或放緩至3.5%

杜拜樓市雖然「年輕」，但毫不靜寂，曾經經歷兩個周期，第一個周期是2006至2008年，在政府支持房地產發展並興建大型地產項目的推動下，大量外資進入，不到兩年的時間，樓價上漲了2倍多，但不久便遇上2008年金融危機爆發，資本大量撤離，爛尾樓及空置房隨處可見。

第二個周期是2013至2014年，杜拜贏得2020年世博會主辦權後，開發商爭相佈局地產，使其重新成為全球最火爆的地產投資目標地，房價遠超2008年的高峰期。但其後由於油價下跌以及房地產市場體量過大，樓市泡沫再次爆破，進入長達五六年的下行週期。

2020年，新冠疫情襲來，但杜拜樓市反而開啟了新一輪周期，這得賴於政府較早時間對外開放及實施復常政策，並推出黃金簽證，加上外圍地緣政治等問題，令杜拜成為熱門的投資「避風港」。

此輪樓價升勢由2020年3月開始，據萊坊數據，累計升幅為47.4%，今年首季升幅放緩至7%，當中公寓單位價格升10%，但較2014年高峰仍低1.8%，而獨立豪宅價格升3%，則較高峰期高19.3%。

萊坊中東和北非分公司合夥人兼主管Faisal Durrani預計，杜拜今年全年樓價升幅將進一步放緩至3.5%，而豪宅價格則料升5%。雖然樓價升幅將放緩，但租金回報仍相對可觀，目前杜拜公寓單位的租金回報為4至6厘，而獨立屋豪宅的回報更高達8至10厘，料未來仍將維持。

事實上，相較環球樓市，杜拜樓市今年以來的表現也算是不錯，據萊坊數據顯示，由於各國央行試圖控制通脹，令全球樓價面臨壓力，首季錄得自2015年以來最緩慢的升幅，多個市場更錄得明顯下跌，當中香港樓價跌幅達10.3%。

樓價仍較香港便宜 3球買到千呎樓

不過，相較之下杜拜樓呎價仍平過香港。以《香港01》早前訪問過港人Betty為例，她在2020年以約300萬元港幣，在杜拜大型新住宅區購入一個面積達1,000呎的一房單位，至今年已升值至380萬元（升幅約26.7%），呎價約3,800元。以本港藍籌屋苑太古城千呎單位作為比較，近期有實用面積922平方呎單位，議價後以1,368萬元成交，呎價約1.5萬元，仍較杜拜高近3倍。

Faisal Durrani並表示，其實早年杜拜樓買家中有不少投機者，短線炒賣獲利便離場。但近年買家結構有所改變，更多是真正的用家。事緣，2020年初新冠疫情期間杜拜政府快速對外開放及推動復常政策，並推出吸引人才政策，包括黃金簽證，吸引更多海外人士前來工作及投資，帶動樓市真實的用家需求，令樓市進入目前的第三個周期。

需求上升同時，樓市供應亦有所增加。他預計，杜拜未來6年有26.1萬個新落成住宅單位，即至2028年每年新增供應約4.35萬，相較過去20年每年的3萬個單位有所加大。不過，根據杜拜政府的目標，希望至2033年人口由目前的360萬，增加至560萬人，至2040年更預計將達到780萬人。Faisal Durrani表示，如此計算，杜拜需要在未來16年新增7萬個住宅單位，意味樓市仍將面臨供不應求的問題，料從而為樓價帶來支持。

衍生初創獨角獸 千元入手杜拜樓市

由於近年杜拜樓市暢旺，也吸引初創公司趁機吸金。杜拜Stake 是一個數字化房地產投資平台，創辦人杜拜大型房地產公司工作累積多年經驗，他們透過在市場上物色優質的物業，並買入物業製成SPV(特殊目的實體)，讓投資者以低至500迪拉姆（即約1,065港元）的門檻入場，並透過每月收租及物業價格上升而獲取回報。

Stake創辦人兼行政總裁Rami Tabbara在杜拜接受《香港01》訪問時表示，目前公司有53萬名已登記用戶，來自逾160多個國家，包括阿聯酋、英美等多地。他透露，香港及新加坡投資者也開始前來投資，而為了吸引更多中國內地投資者，正籌備中文網站，料明年能夠正式推出。

Rami表示，杜拜黃金十年簽證需要的樓市投資額， 客戶可以透過Stake ，投資於不同的樓市項目完成，而無需僅投資單個項目來滿足簽證要求。他又指出，目前透過Stake 能夠投資於杜拜約200個優質物業項目，在近期高息環境下，租金回報率平均仍有5.5%。他並看好杜拜樓市前景，認為價格向上的支持因素包括杜拜屬於國際城市，並持續吸引外商投資及外來移民，從而帶來財富效應。

《香港01》記者近日也親自進行實測，以港幣大約1萬元購入約5個分別位於市中心及人工島朱拉美等地區的單位，由於當地貨幣迪拉姆與港元一樣與美元掛鉤，故此兌換率穩定在2.13港元對1迪拉姆。目前，這些物業的租金回報率均在5厘以上，預計約1至2個月後便能開始收到首期租金。

環亞海外：爛尾樓問題受制度保障

隔山買牛，買怕遇爛尾樓，杜拜的情況又如何？移民諮詢公司環亞海外執行董事Paco Szeto表示，杜拜所有購房款項進入由土地局監管的ESCROW帳戶，開發商需要將項目價值的20%存入ESCROW帳戶，並須提交工程進度證明才能提取資金。政府會收起發展商部分資金，若出現任何問題，會由該帳戶保障業主的損失。

他並補充，杜拜物業受土地局監管、履約保證制度、土地登記制度等多項法規保障措施，而對於未建成物業，法律也設有缺陷責任期保障買家。開發商有責任在竣工後的10年內修復結構缺陷，並在1年內處理任何安裝缺陷。