新港人拉橫額委屈控中原代理　3原因誤導買錯樓　大律師分析理據

過去一個多月，一名姓李女士先後三次與親友到中原地產總部及分店，拉起紅底白字橫額抗議，聲稱被地產代理誤導，買錯位於深水埗區校網的愛海頌單位，令三名子女無法報讀九龍城區的學校。這個失敗的「孟母三遷」故事，吸引大批市民圍觀。李女士也不禁向群眾吐苦水：「我係一隻雞蛋嚟㗎，人哋係成座山，我點解要去撞呢？咁一定係有委屈。」究竟有什麼委屈呢？李女士指，入標購買單位前，地產代理曾稱一旦中標仍可放棄交易、入標時價錢被擅自更改、甚至有人擅自遞交標書等。購買逾千萬的單位，竟然遇上連環「不幸」事件，圍觀市民相當懷疑。《香港01》相約李女士查閱標書及對話紀錄，並將相關標書合約交予大律師研究，從法律上分析她手上的證據及現時的處境。

1.地產代理誤導買錯深水埗樓？

李女士說法：李女士自言不太認識香港，以為只有港島、九龍及新界區，不知原來仍細分多個校網，但她強調買樓前已多次向地產代理表達要在校網最好的地區置業。而李女士主要在內地生活，無法瀏覽地產代理提供的香港網頁，故未能了解深水埗區涵蓋的學校，直到朋友提醒，她才知深水埗並非名校區。李女士指涉事地產代理有逾20年經驗，理應向客戶詳細解釋相關問題。

中原回應：職員於2023年2月13日及15日，已兩度提供愛海頌所屬深水埗校網的資料及網頁連結，李女士於入標前已得到相關資料。及至3月中，李女士表示被內地朋友笑深水埗是貧民區，仍向職員查詢選學校、地址證明及跨區上學等，一直未有投訴。後來李女士向客戶服務部投訴，才指銀行只批800萬元貸款，經濟負擔沉重。

大律師分析：陸偉雄大律師解釋，法律上所指的失實陳述（誤導），主要是指虛假的事實陳述，例如一個住宅單位面積是1,000呎，如地產代理推銷時說是1,500呎，就屬於失實陳述。但所謂「最好的校網」的觀點卻見仁見智，因為深水埗區也不乏名校，故只屬於意見陳述，通常不構成失實陳述。

2.入標後，仍可決定不買？

李女士說法：李女士指整份標書全是英文，她看不懂，不過地產代理曾向她解釋即使中標，仍有權不購買，所以她抱著不妨一試的心態入標。李女士直言，如果她知道入標等同買樓，她絕不會簽約。

中原回應：職員陪同李女士到發展商的辦公室內簽署入標文件。簽署文件前，發展商職員已填寫入標文件及向李女士解釋入標文件的內容，李女士表示清楚及明白後，才簽署作實。

大律師分析：陸偉雄大律師詳閱標書後，直指李女士簽署的標書屬於一份要約，合約條文已清楚列明，入標者一旦中標，合約即具有法律約束力，買家有責任完成交易，所以標書附有臨時買賣合約是理所當然的做法。陸續指，如地產代理曾聲言中標後可不購買，實有誤導之嫌。

3.擅自提高入標價，代交標書？

李女士說法：李女士表示，入標前曾向地產代理查詢單位的價格，對方參考同類單位的成交價指應為1,619萬元，故相信以1,619萬元入標即可購得單位。直至2月17日，地產代理通知她成功中標，隨後她到律師樓辦理手續時，始知入標價為1,650萬元，她聲稱地產代理擅自提高標價，又指標書的日期為2月17日，但當日她根本不在香港，質疑有人擅自遞交標書。

中原回應：職員於2023年2月14日曾向發展商查問成交價，並告知李女士以1,650萬元入標是有把握。至於入標文件內的日子是2月17日，中原確認並非職員填寫。

大律師分析：陸偉雄坦言，如李女士沒有授權地產代理填寫入標價錢及遞交標書，地產代理就涉嫌違反操守。相反，如李女士曾授權代理代勞，她當日身處何地並不重要，故出入境紀錄未必一定是有力的證據。

關鍵對話沒有紀錄證明　或口同鼻拗

記者曾查看李女士與地產代理的微信對話內容，雙方就入標、標價及校網等討論，未必每次都有很清晰及明確的方向，有關一些重要的決定卻沒有對話紀錄。李女士承認許多時候與地產代理面談後就下決定，所以無白紙黑字證明。

陸偉雄初步檢視李女士的合約及處境，認為李女士這宗案件相當棘手。他坦言，雖然李女士聲稱被誤導而買錯樓，但她確實親自簽署標書，加上事隔一段時間才投訴，甚至仍供了首兩期款項合共200多萬元，通通都是不利因素，將來如打官司也要解釋。陸偉雄直言，如李女士聲稱被誤導，當初理應立即追究，而非繼續供款。

陸偉雄續指，這類「口同鼻拗」的官司，法庭最終也要裁決。他認為不熟悉香港是李女士其中一個較有利的因素，相信屆時法官也會考慮，但建議她先找律師詳細審視所有證據，衡量是否「有得打」，如證據太薄弱仍決定對簿公堂，有可能輸得更多。

地監局已展開調查　長實：現階段不宜作出評論

由於中原的回應曾提及發展商職員有份處理入標文件，記者亦向長實集團查詢，長實回覆指買家已向地產代理監管局及其他相關部門投訴，前者更已正式展開調查，故現階段不宜作出評論。

地產代理監管局則指，已接獲有關投訴人的求助個案，目前正就事件作出跟進。為免影響調查工作，局方不宜評論個別個案或透露詳情。

警方表示，深水埗警署於2月23日接獲一名姓李女子報案，指懷疑一名男地產經紀早前在她購買樓宇的過程中向她提供不實資料。報案人表示已就事件向相關機構聯絡及跟進。事件列作「求警調查」，交由深水埗警區刑事調查隊第十隊跟進。

▼李女士多次與親友到中原地產總部及分店抗議▼