熊市是買地好時機？　恒隆陳啟宗：這次樓價下滑非循環性升跌

今年樓市顯著下跌，有說法指熊市是買地好時機，恒隆地產董事長陳啟宗接受港台《與CEO對話20年》訪問時，形容「此熊（市）非彼熊（市）」，若沿用過去思維會非常危險。他指現在樓市起了系統性的轉變，方向起了大變化，停止飆升的日子可能經已來臨，土地供求量開始維持平衡，加上疫情後經濟放緩，樓市受雙重打擊。

樓價停止飆升的日子可能經已來臨

恒隆地產董事長陳啟宗形容過去的香港樓市，是由於土地不足把樓宇單位價格推高。他說：「這種情況不可能永遠持續，停止飆升的日子可能經已來臨，原因是回歸這26年，歷屆政府大部分時間都希望增加土地供應。由於土地供求量開始維持平衡，加上疫情後經濟放緩，樓市在雙重打擊下，樓價開始橫行甚至輕微下調。」

對於有說法指熊市是買地好時機，他卻表示：「此熊非彼熊，因為這次並非循環性的升跌，而是系統性的轉變，方向起了大變化。沿用過去思維會非常危險，應要謹慎。」

早在90年代初，陳啟宗已帶領恒隆地產轉攻內地市場，在一、二線城市發展地產。「我們經研究後，結果如我所料，內地市場發展不錯；由於我們在80年代未有在牛市中儲備足夠土地，在半拉半推情況下進軍內地市場，反而獲得不錯成果。」這個經歷改變了他的策略，從此放眼在更大的市場，奠定了他今天的地位。

俄羅斯成了受傷動物是最危險

現今世界局勢動盪，充滿危與機，陳啟宗卻有他獨到的見解。他曾於今年內去中東四次，據他觀察，今日的中東與俄烏戰爭有莫大關係，並將取代中美博弈成為世界的燙手山芋，影響深遠。他解釋說：「俄烏戰爭前，俄羅斯與西歐關係密切，對亞洲興趣不大。俄烏戰爭令俄羅斯被迫改變戰略，從此向東傾斜。」

非洲的中、西部國家蘊藏豐富石油資源，卻經常發生政變，當中的馬利更出現了俄羅斯僱傭兵。過去凡在能源生產主導的國家出現動亂，多引致油價上升。現今埃及和以色列均發現了龐大天然氣田，勢必吸引俄羅斯增加在該地區的影響。他擔心俄羅斯必染指中東，「今天俄羅斯受美國和西方嚴厲制裁，變成了受傷的動物，而受了傷的動物是最危險的。」

指中美博弈影響世界　香港不可能獨善其身

陳啟宗對歷史和地緣政治的興趣始於好友在書中指出，地緣政治將取代其他因素成為最大風險。他憶述說：「當年蘇聯倒台，改變了世界格局與經濟走向，若未能了解當中的玄機，就會失去很多機會，甚或成為犧牲品。今天的中美博弈，影響世界，香港不可能獨善其身，所以大家必須了解當中的玄機。」

他認為若把歷史放長來看，就會見到全球化與逆全球化的循環。「今天的處境是全球最強的美國要打擊第二強的中國，使世界走向逆全球化。世界將退回區域化運作，我們將面對數十年一遇的大變局，我們要知道在這個格局下應該怎去行事。」

香港小市民能否趨吉避凶，陳啟宗認為，能避過這個危機已是萬幸，因為今天的危是系統上的大改變，所以要先懂得自保，以改變去迎變，「金融業是香港其中一個主要產業，對香港、國家和地區都非常重要，因此美國必會打擊香港這個產業。香港必須視金融、網絡、貿易、科技為國防的一部分，不可執着於兩制下的自由而疏於防備，否則被攻陷後才醒覺便太遲。」

為讓市民認識更多，他建議香港應藉社論、社評等工具教育大眾，或仿效新加坡的官員，以言論帶領市民思想方向。他經常強調人要向高手學習：「世上每個領域都有很多高人，我們須抓緊機會向這些高人學習，勿誤信從手機上隨意撿來的評論。若有機會遇上好老師，更要珍惜向對方學習的機會。」

捐出巨額資助修葺北京故宮卻不留名

陳啟宗早於1986年創立晨興集團。「我的家族早於1960年代，經已低調地在內地不同行業進行投資。近20年，內地科技發展迅速，我們的豐富經驗將有助投資項目。」在創科發展路上，他認為香港的金融與教育產業表現出色；唯狹小的市場限制了科技發展及應用，因此他鼓勵港人必須學好普通話，就可接觸全國，享有無限大的市場。

陳氏的家族成員均希望把累積回來的財富回饋社會，因此兄弟各人都有自己捐獻的社會項目。陳啟宗曾捐出巨額資助修葺北京故宮，卻不留下自己的名字；他的胞弟在內地創立晨興音樂橋，每年安排多位內地年輕音樂家出國參加集訓，並邀請名師教導他們。項目規模不斷擴大，並有不同地方的年輕音樂家相繼加入，互相交流，至今已培育了不少優秀音樂名家，當中有小提琴手寧峰和鋼琴家王羽佳等。能夠有此成績，陳啟宗自言感到非常自豪。

本文內容輯錄自香港電台第一台節目《與CEO對話20年》。節目由香港中文大學EMBA課程全力支持，中大商學院市場學系榮休教授陳志輝教授、中大商學院課程教授潘嘉陽教授及港台第一台節目總監張璧賢主持，訪問8位成功領袖分享管理睿智。10月15日起，逢周日下午2至4時於港台第一台及下午5至6時於港台電視31播出；港台網站、YouTube頻道、流動程式「RTHK 電台」及「RTHK 電視」同步播放及提供節目重溫。