樂建居｜劃一市價65折發售　房委會不擔保　準業主申按揭要過壓測

政府在《施政報告》提出重啟私人參建資助房屋計劃，邀請發展商在政府土地投標興建居屋，以及在私人土地上發展居屋。房屋局局長何永賢今日（13日）公布將計劃命名為「樂建居」，無論政府地或私人地，項目劃一以市價65折賣樓，當局形容與近期居屋折扣率相近，而私人土地項目則只需補地價三份一，與房協推展的資助出售房屋看齊，發展商在價單獲審批後須於一個月內推售全數單位。
值得注意的是，與現時居屋計劃不同的是，由於並非房委會項目，故當局不會再為準業主做按揭擔保，私人發展商自行向準買家提供按揭安排，換言之，日後推售的單位或要與現行首置買家按揭安排看齊，亦即最高按揭成數僅90%，並要通過入息等壓力測試，綠表買家或無法再享受95%極高按揭成數。

房屋局交代私人參建居屋計劃的細節，將會在賣地文件或地契修訂／換地文件中，事先訂明採用市價35%的固定折扣率，而地政總署亦可以此評定以「公開招標形式」招標出售的用地的底價，若投標的出價未達底價，標書便不會批出。

私人地項目劃一收市值三分一補地價

至於私人提供土地項目，補地價則已參考房協資助出售單位項目的安排，住宅部分用地會收取以市值三分之一計算的優惠地價，而非住宅部分則收取十足市值地價，故相關地皮的商業部份的轉讓、出租、管理，均不設任何劃一的限制。惟地政總署署長仍可基於個別用地的情況和因應有關用地的獨特因素，對商業部分施加若干轉讓限制。

▼「樂建居」柴灣私人參建居屋　建700伙料明年首季招標▼

政府強調，35%折扣率已考慮到近年居屋銷售計劃所採用的折扣率，即30%至49%不等，而自2014年復售居屋以來的平均折扣率為38%。這亦與2023年推出的最近一次居屋銷售計劃所公布的38%折扣率大致相若。土地文件中會規定私人發展商在推售有關單位前，須就售價徵求房屋局局長批准。

2月15日，居屋2022計劃單身人士首天揀樓

政府不會為貨尾包底

另外，發展商在接獲房屋局局長通知，批准有關私人興建資助出售單位的售價後，須在一個曆月內（或房屋局局長決定的其他日期），一次過推出發展項目內所有單位發售，但當局並不會為貨尾單位包底。

換言之，倘項目有貨尾單位，發展商可選擇向政府繳付補價，將未能售出的單位在公開市場放售。發展商亦可推出另一次銷售計劃，按預定的折扣率及當時市價釐定的最新售價，重售所有未售出的單位，而最新售價亦須徵得房屋局局長批准。

被問及65折價惠會否令反應不佳？何永賢指，「居屋2023」以62折推售，「可想而知折扣拎得好接近」，希望鼓勵發展商在設計上有新意。她說，每次推售居屋反應均不錯，上次居屋銷售計劃超額認購27倍，合符資格買家亦很多，相信私人參建項目的反應同樣好，強調以65折釐訂已取平衡，相信發展商有興趣參與。

房屋局常任秘書長王天予指，發展商做預售時，價單要交予當局，亦會由差餉物業估價署評估，最終由局長審批，但強調政府不會再回購貨尾單位，發展商須自行計數，「留侍佢地發揮智慧。」

2022年11月15日，居屋2022計劃首天揀樓

政府與按證公司商討　研可否為樂建居買家提供按揭保險

至於按揭方面，當局則指，私人發展商可自行向準買家提供按揭安排，亦即私人發展商負責項目的所有銷售安排和承擔所有風險。當局亦指，將會參照首個「首置」項目煥然懿居的安排，當局將於香港按揭證券有限公司商討能否為樂建居計劃的買家提供按揭保險，讓他們能向銀行取得更高的按揭成數。

根據現行首置買家的按揭成數上限，800萬元或以下的住宅物業，最高可承造90%按揭，而800萬或以上單位的最高按揭，則有機會只可做到80%按揭。至於與現時房委會推售的居屋，由於房委會是擔保人，故綠表買家最多可承造95%按揭貸款。

或難再有「零收入」上車案例

同樣，現時居屋買家有房委會做按揭保險擔保，故買家承造按揭時毋須接受入息審查，亦即坊間所稱的「壓力測試」，過去調查亦顯示買家報稱零收入，相信是「靠父幹」上車。不過，樂建屋由於是私人發展商項目，若準業主日後的按揭由發展商安排，或要先成為「固定受薪人士」，並要通過「壓力測試」，變相令不少綠表人士或長者等，難透過樂建居項目「上車」，亦等同「零收入」上車的故事難再於樂建居重現。