消委會｜物業管理費200至3700元佔業主收入7.4%　五成投訴涉收費

消委會花兩年時間就本港住宅物業管理費進行研究，今日（4日）公布報告。其中調查受訪業主的部分發現，小業主的管理費每月介乎200至3700元不等，佔家庭收入7.4%。隨著住宅樓宇日漸老化，預計管理費普遍將持續上升。
是次調查歸納管理費6大問題，分別是業權缺乏透明度、修改不公平公契須全體業主同意、發展商坐擁大量業權、物管公司表現不佳、業主不積極參與物管事宜，及管理費成本近年大幅上漲。
過去11 年，消委會共接獲 694 宗與物業管理有關的投訴個案，大約一半與「價格／收費爭議」相關，主要涉及份數分配、樓宇某些部分是否公用部分、費用分攤是否公平等問題。
消委會提出8大主要建議，希望能透過增加市場透明度、公平性及效率，鼓勵業主積極參與等。

消委會今日發表「創優增值 – 提升香港物業管理費的透明度和管治」的研究，範圍包括研究多份文件，檢視 249 份公契、2 份法定聲明和 50 份售樓說明書（2019年12月至2021年12月），分析30個物業發展項目的銷售資料；分析過去11年接獲物業管理694宗的投訴；在2020年11月至2021年7月期間，向414個抽樣樓宇中的1,103位業主、96個業主組織和 22間物管公司進行調查，當中深入訪問20位業主、20個業主組織、2間物管公司、2個專業團體；以及審視澳洲、深圳、新加坡、台灣和英國的物管制度。究歸納出本港私人住宅樓宇管理費市場的 6 大問題及提出 8 項建議，以加強保障消費者權益。

管理費平均$1,108　五成半認為合理

市場調查方面，物業管理費介乎每月200港元至3,700港元，平均為每月 1,108 港元或每平方尺 2.7 港元， 平均約佔受訪業主家庭每月收入的7.4%。被問及管理費是否合理，55.4%受訪業主認為合理（當中有26.3%是支付少於家庭月入1%的管理費）；23.4%認為不合理（當中有28.9% 繳付家庭月入10%以上作為管理費)。收費水平受多種因素影響，例如樓齡較新，有設施的收費較高。

管理費主要用於支付「員工薪金及相關費用」，佔4成（40.4%）；其他支出費用包括「維修保養」(27.7%)、 「清潔」 (10.8%)、 「行政」 (9.1%)、 「儲蓄基金」( 7.6%) 及「經理人酬金」(4.3%)。此外，有4成的物管公司，按公契所訂明之物業總開支的某個百分比作為經理人酬金收取費用。

樓宇管理費水平受到多項因素影響，例如「樓宇單位數目」（93.1%）、「服務性質及範圍」（86.9%）、「樓宇狀態」（85.2%）及「管理設施」 （82.2%）等等。

消委會歸納出物業管理6大問題：

1 業權份數的分配基礎缺乏透明度，消委會在過去11年接獲694宗物管投訴，大約一半與價格及收費爭議。

2 難以獲得全體業主同意修改公契的不公平條款，消委會發現，部分發展商擬訂的公契可能已不符業主當前利益，引起糾紛和爭議，惟修改公契須全體業主一致同意，當業主不關心及無法聯絡下便無法修改公契。

3 發展商或大業主或管理委員會委員對物業管理事宜的潛在影響，有些住宅發展項目發展商持有大量業權，包括未售出單位業權，從而擁有重大決定權，消委會審視249個發展項目，有5個住宅業主持有業權份數總數不到50%，住宅業主難以籌集足夠份額以通過物業管理決議。

4 物管公司的財務風險和服務表現不佳，消委會694宗投訴中有五成涉及價格/收費爭議，個別物管更拒絕披露財務和營運信息。

5 業主不積極參與物管事宜，消委會發現有六成業主很少或從不出席大會，78%業主對樓宇管理及法規欠認識。

6 管理費特別是維修成本大幅上漲，有物管指主因是通貨膨脹（100%），最低工資上漲（72.4%），和樓宇維修保養（31.6%），有45%業主認為管理費加幅應低於5%，只有12.5%接受一成或以上加幅。

消委會指出，業主有法律責任付數管理費，以便物業管理公司根據大廈公契履行職責，不過，由於本港物業管理費市場獨特，業主須集體行動才能影響決策，以及業主和發展商之間的議價能力並不對等；加上業主一般不願意参與樓宇管理事務，消委會亦不時接獲有關物業管理的投訴。

過去11年接694宗　50%涉價格或收費爭議

消委會在過去 11 年（2012 至 2022 年），共接獲 694 宗與物業管理有關的投訴個案，金額為3.93億元。大約一半與「價格／收費爭議」相關，主要涉及份數分配、樓宇某些部分是否公用部分、費用分攤是否公平等問題。主要涉及「價格／收費爭議」（約 50%），包括不當使用所收取的管理費，及不滿服務質素（42.7%）。

管理費上漲的主要原因是「通貨膨脹」（100%）、「最低工資上漲」（72.4%）和「樓宇維修保養」（31.6%）。 當被問及可接受的管理費加幅，接近一半（45%）受訪業主認為應低於 5%，只有12.5%接受一成或以上的加幅。

業權份數總數不到五成　致業主難以通過決議

今次的研究亦翻查多份公契，分析顯示在 249 個審視的發展項目中，有 5 個項目的住宅業主持有的業權份數總數不到 50%，導致住宅部分的業主難以籌集足夠的份額以通過物業管理的決議。

公契分析進一步發現，在消委會審視的發展項目中，75% 的公契經理人（即公契訂明的首個物管公司）與發展商有關連，而 47%的發展項目則集中由排名前 10 名的公契經理人管理。若發展商決定將少於 50% 的業權份數分配給住宅業主，同時委任與其有關連之物管公司為公契經理人，可能會引起潛在利益衝突的擔憂。當主要持份者行使影響力干預特定的物業管理決定時，可能會導致沒有話事權的住宅業主需要承擔更高的費用。

97%的業主不願加入業主組織

消委會調查發現，不論年齡、教育程度、職業及居住年期，有大約 6 成業主很少或從不出席大會（63%）、就樓宇管理相關事宜發表意見（62.7%）或參與投票（58%）。同時，大部分業主（超過 78%）對樓宇管理及相關法規欠缺認識，或因而致使他們對樓宇管理參與度低。調查進一步發現，超過 97%的業主不願加入業主組織擔任主席或委員，而其主要理由為「沒時間」（58.9%）、「沒興趣」（12.2%）、「沒意見」（12.2%）和「年齡太大，無法參與」（9.7%）等。

消委會提出八大建議，包括：

1.提高業主分攤物業管理費的透明度
2.提供最新物業管理信息 以增進公眾對該行業的瞭解和知識
3.以公平為原則，通過允許在大多數業主同意的情況下修改公契條款
4.避免因過度參與物業管理決策而產生利益衝突
5.以新科技和智能解決方案提高物業管理服務的效率
6.通過更有效的溝通促進業主積極參與物業管理活動
7.促進早日成立業主立案法團或業主聯手解決物業管理問題
8.為達致建築物的可持續性 – 特別基金要有合理充足的儲備以支付預期維修及保養開支

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