市建局裕民坊重建流標　擬混合發展加入住宅　摩天大廈成維港門廊

市建局的觀塘市中心第四及第五發展區項目（即裕民坊商業項目）日前流標，市建局行政總監韋志成今日（5日）於網誌表示，項目規模龐大，若然在市況低迷下貿然批出土地，項目將出現財務虧蝕，影響市建局業務發展。他續指，雖流標，但相信「有危就有機」，對項目的發展前景仍然樂觀，關鍵在於為項目開創更大的機遇。
他又透露，項目將由「商業用途」改變為「其他指定用途（混合發展）」的發展模式，並結合「一地多用」，屆時地盤獲准發展的地積比率為12倍，並加入住宅發展元素，惟至少要多花兩年時間通過城規等程序。項目亦將試行「垂直城市」概念，其概念圖為摩天高樓大廈，冀與對岸的港島東中心形成東面的「維港門廊」相呼應，亦與中環國金中心及西九龍環球貿易廣場組成的西面門廊遙相呼應，惟未再提鵝蛋形地標。

市建局於去年11月為裕民坊商業項目推出招標，在今年1月截標時，只收到一份標書。市建局在審議標書的入標價後，決定不接納有關標書，收回項目，即流標收場。

韋志成今日於網誌稱，在審議標書時，招標遴選小組作出多項考慮，包括參照測量業界的土地估價機制及市場相關物業樓面的成交數據、發展商入標的情況、入標的標價是否在可接納的範圍和發展空間等因素；再加上是次項目並不涉及住宅樓宇供應，故最終建議董事會收回項目。

批出土地將出現財務虧蝕

韋續指，項目規模龐大，涉及超過收購400個私人單位業權，及處理100多間違規構築物的龐大開支。他表示，假如在市況低迷下，貿然批出土地，項目將出現財務虧蝕，影響業務發展。他又指，項目具策略性位置，對其發展前景仍然樂觀，不會因一時市場波動而急於批出標書，會再研究項目的未來發展路向，擬訂替代方案。

過往有意見指，市建局應將項目改為住宅發展。韋志成表示，如以「甲類」住宅項目的高密度住宅發展，地積比上限只有九倍，總可建樓面將減少三份一，未能盡用發展潛力，而且低層居民會受鐵路噪音影響。

建議項目改為其他指定用途

就此，韋志成指，項目應由「商業用途」改變為「其他指定用途（混合發展）」的發展模式，並結合「一地多用」概念，維持12倍地積比率，以及「浮動規劃參數」機制，再加入住宅發展元素。他續指，會試用「垂直城市」概念，推行混合發展項目，建造一幢地標式建築。他指，已就概念與政府部門交流，得到正回應，並已展開技術評估，爭取今年內向城規會申請改劃用途。

對於項目流標，他表示「有危就有機」，關鍵在於是否能夠藉暫時收項目，再為項目開創更大機遇。他強調，需要在規劃層面應用更多新思維，革新項目的發展模式。他又指，由於項目地契仍未批出，會徵詢政府部門和地區持份者意見，適時提交臨時用途的申請。

他又透露，初步希望將觀塘市中心第四及第五區項目地標建築的概念作出大改動，在建成後能與對岸的港島東中心形成東面的「維港門廊」，與中環國金中心及西九龍環球貿易廣場組成的西面門廊遙相呼應。

土瓜灣、西營盤項目地價收入少兩成

另外，受到樓市下調的影響，市建局的前期收入大幅減少。他表示，早前在土瓜灣和西營盤的兩個項目，因為發展商為應對樓市下行、利息成本增加，以及建築成本上漲等因素，調低了入標價，令市建局收到的地價收入，較預期減少超過兩成。以去年10月批出的土瓜灣榮光街項目為例，每平方呎計算的樓面地價，只有約9,200元，相較在2021年底批出同區的鴻福街／銀漢街項目，中標每平方呎的樓面地價達到13,700多元，跌幅顯著。

韋志成表示，在未來幾年，有四個在九龍城和旺角區的重建項目將推出招標，預料這批項目日後回標的地價，仍會一定程度受壓，按現時市場價格水平作估算，四個項目招標所得的前期收入，已不足以抵銷項目的收購支出，初步估算項目的總虧蝕，將高達數十億元，嚴重影響市建局未來數年的財務和重建步伐。