公務員合作社｜市建局擬2024年初收購靠背壟道項目　籲散社獲補償

市建局2020年啟動兩個位於九龍城的公務員建屋合作社項目作為重建試點，市建局行政總監韋志成今（23日）於網誌表示，靠背壟道項目存在若干數量的未解散合作社，是落實項目的一大挑戰，他指政府已闡明未散社合作社社員沒有「業主」身份 ，必須先解散合作社，完成單位轉讓契約及取回業權，如需出售單位，則要補回地價。
收地安排方面，若重建項目土地復歸政府後，範圍內仍有未散社的合作社樓宇單位，社員和前社員可在收地後向政府提出補償申索，惟將不會享有市建局特設的「劃一補地價呎價」安排，另僅有合資格的未散社社員可享用政府現行的房屋福利，退休的未散社社員或未同意解散前社員則不適用。

他表示，項目涉及修改規劃大綱，若獲得城規會批准，將盡力爭取在2024年初向項目業主發出收購建議，呼籲未散社的合作社社員盡快磋商，達成散社決議，以便在市建局出價收購時，以業主身份盡早獲得補償，改善生活環境。

韋志成提到，兩個重建試點包括盛德街項目及靠背壟道項目，其中後者涉及28個合作社，在項目開展時，仍有9個合作社未解散，其中一個已在市建局協助下完成散社程序；另外2個合作社亦已申請解散，最快在明年年中完成散社。至於餘下6個合作社，大部分已就散社達成初步共識，市建局團隊將為他們提供所需協助。

靠背壟道若干未解散合作社由市建局協調

他續說，靠背壟道項目存在若干數量的未解散合作社，是落實項目的一大挑戰，經了解後發現當中有部份仍未散社的社員，對他們擁有合作社單位所涉及的身份、出售單位的安排、如何計算土地補價、收購及補償機制，以至公務員福利等範疇，存有疑問。

韋志成表示，已就未散社社員關注的問題，主動諮詢相關政策局和部門，最近獲回覆指，項目內仍未散社的社員，沒有單位的業權，因此他們不能出售單位，市建局也不能根據現有機制向社員或其合作社提出收購建議。

韋志成引述政府回覆解釋指，合作社社員只是以合作社單位的承租人身份，在相關單位居住，他們並不擁有該單位的註冊業權。在現行規管合作社樓宇轉讓業權的機制下，若合作社成員需要出售單位，必須先解散合作社、完成單位轉讓契約及取回業權的程序，讓每一名社員取回單位業權，成為業主。

散社後，合作社單位仍受地契條款的轉讓限制所規限，業主需簽署抵押契，將單位抵押予政府，業主不得出售或出租單位；業主如需出售單位，便要向政府繳付土地補價，解除該單位的轉讓限制，才可以進行交易。如有業主要求，市建局可從支付給業主的收購金額中扣除土地補價金額，以作繳付土地補價予政府的安排。

解散合作社需獲75%社員同意

他又指，市建局團隊在一星期前，已向靠背壟道項目內所有社員和前社員發出信件，交代解散合作社所需程序，包括需召開特別大會，審議和通過解散合作社的決議，並獲得最少75%的社員同意，才可以正式向政府提交解散合作社的申請。

韋志成又表示，政府亦詳細說明收地安排。倘若有關重建項目日後獲得政府批准，市建局一般會在該項目大致完成收購時，向政府提出收地申請，以收回餘下因不同原因未能收購物業的地段，展開重建工作。若重建項目的土地復歸政府後，範圍內仍有未散社的合作社樓宇單位，以及已散社樓宇內未有出售予市建局的單位，有關社員和前社員可在收地後向政府提出補償申索。

社員和前社員不享有市建局「劃一補地價呎價」安排

他又提到，政府在考慮補償申索的條件，是社員或前社員須同意繳付相關單位的土地補價，政府在評估單位的土地補價時，將沿用一貫合作社單位的土地補價評估準則，換言之，這些社員和前社員，將不會享有市建局特別為試點項目推出的「劃一補地價呎價」安排，亦要待土地歸還政府後，才能進行申索程序。

至於部份社員認為可根據合作社樓宇的地契，自行就整幢合作社樓宇重建，因此計算補償時，他們應以樓宇重新發展的價值，向政府提出申索。他引述政府回覆稱，合作社前社員需向政府提交證明文件，所有社員已達成一致協議，同意重新發展，並已就重建展開相關工作，政府始會考慮依據重新發展價值評估補償金額，與此同時，他們將無權得到其他特惠津貼及搬遷開支費用的補償。

未散社社員亦關注政府收回土地後，會否失去公務員應得的房屋福利，韋志成說，政府的回覆文件清晰表示，公務員建屋合作社計劃是一項舊有的公務員房屋福利，是按資源酌情提供的房屋福利，並非服務條件，若未散社社員屬於現職公務員，並選擇不接受政府的收地補償，則可在終止社員身分後，視乎其適用的房屋褔利資格，仍可享用政府現行的房屋福利，惟退休的未散社社員或未同意解散前社員皆沒有資格享用房屋福利。

他表示，在未散社的合作社樓宇內，部份社員在收到信件後，對散社的意向轉趨積極，並主動向市建局查詢支援散社的協助，有未散社社員曾對補償計算機制充滿疑問，惟經闡述各問題後，認為現在要把握時機，盡快完成散社程序，希望在市建局提出收購時，能夠以業主的身份考慮收購建議。

市建局提供免費法律支援予合作社

韋志成說，市建局已推出免費法律支援措施，協助合作社提交散社申請、並協助社員處理修訂地契、審批大廈公契、委任清盤人將合作社清盤等程序，節省社員自行處理散社的時間和開支，及縮短「散社」程序。

在靠背壟道項目內9個未解散的合作社中，美怡建屋合作社是其中之一，涉及10個單位，部份社員已移居海外，但經部份在港的社員越洋聯絡，終促成一致通過散社議決，美怡建屋合作社主席江先生於樓契簽署儀式表示，經市建局及法律顧問協助，令合作社以大約一年時間，便完成整個散社及取回業權的程序，較社員自行處理縮短約18個月時間。

靠背壟道項目爭取在2024年初向業主提出收購

韋志成表明，市建局將在短期內完成處理第二批經城規會諮詢期內收到的公眾意見，繼而進入下一階段的規劃程序。由於靠背壟道項目涉及修改該區的規劃大綱，城規會需要按照既定的程序，處理收集意見、申述及回應等工作，整個規劃程序最長需要13個月完成，若項目獲得城規會批准，將盡力爭取在2024年初向項目的業主發出收購建議。

他續說，由於散社程序一般需要12個月完成，冀盼仍未散社的合作社社員，正好趁城規會仍在進行規劃程序的時間，盡快磋商，達成散社的決議，趕及政府作出審批決定前取回單位的業權，當市建局出價收購時，便可以業主的身份考慮收購建議，盡早獲得補償款項購買環境和設施較佳的居所，改善生活環境。