發展商環繞南生圍建屋　面積近9個維園　環團憂保育重地名存實亡

「北部都會區」將會是本港未來的重要土地來源之一，惟該區包含指定為「拉姆薩爾濕地」的后海灣內灣，上屆政府卸任前「放風」指，會研究提升濕地緩衝區的發展密度，為「發展禁地」的保育地帶解禁。報告仍未出爐，新上任的環境及生態局局長謝展寰日前首次指出，或會將北部都會區內的濕地保育區和緩衝區重新劃界。
長春社統計過去10年后海灣一帶的土地規劃或改劃申請，發現至少30宗申請與濕地保育區或緩衝區有關，涉及20個地點，正在處理的10宗申請中，有9宗是去年8月發展局「放風」會放寬濕地緩衝區發展密度後才湧現，南生圍更是重災區，大部份的建議地積比，較天水圍的「Wetland Season Park」更高，甚至有申請遠超現有規劃限制近20倍，單是南生圍的擬議開發土地，已有9個維園之大。
長春社憂慮，一旦政府日後落實為濕地緩衝區「解禁」，甚至重新劃界，將會剔走發展商的保育責任，后海灣一帶的保育重地將會大變天，現時的生態價值或有可能會名存實亡。

長春社統計過去10年的規劃申請，發現至少30宗申請與后海灣一帶有關，涉及20個地點，當中18宗已批出或在有條件批出許可、10宗申請處理中，餘下的兩宗則已被否決，撇除被否決的申請不計，若其餘申請全數獲批，涉及的土地面積達389公頃，相等於20個維園，預計人口總數可高達11.4萬人，如同約8個錦綉花園。

政府表態研放寬緩衝區發展限制　發展商即提多宗建屋申請

值得注意的是，正在處理的10宗申請中，有9宗均是在去年8月或之後才提出，即時任發展局局長黃偉綸提出會研究提高濕地緩衝區地積比後才闖關，全部均屬於改劃申請，而建議發展密度均遠較規劃大綱圖限制的地積比高，最高相差達近20倍，全部均追平、甚至超出天水圍大型項目Wetland Season Park的1.5倍，意味着南生圍日後的生態災難將遠超米埔濕地一帶。

面臨保育地帶失守的重災區是南生圍一帶，去年8月至今已有4宗申請，佔整個后海灣接近一半，分別位於元朗榮基村、現時的潭尾社區隔離設施（方艙醫院）、榮基村以南和蠔洲路，當中屬於土地共享計劃的元朗蠔洲路項目，公營發展的地積比為4.14倍，較原有密度急增19.7倍，屬所有申請項目之冠。

長春社統計，整個南生圍的擬議開發土地達175公頃，若全數獲批，南生圍將有接近30%一躍成為豪宅、高樓集中地，相當於9個維園，即佔整個后海灣一帶擬議開發土地的接近一半，進駐的人口將可多達6.62萬人。

牛潭尾曾擬建outlet mall 借地建方艙後擬發展30層高大廈

長春社公共事務經理吳希文指，4宗申請中變化最大的是現時已「變身」為方艙醫院的牛潭尾地皮，該處數年前曾申請興建大型折扣商場（outlet malls）和酒店，「outlet都係講緊商場式嗰種嘅興建規模，係比較低」，惟化身為方艙後，便擬一躍成為高近30層高的大廈，「一拉我覺得好大對比，都似乎唔係好配合到本身周邊嘅環境。」他續指，發展商稱會修復區內濕地，建構「濕地創造區」，惟細節卻欠奉，難以想像如何做到發展商口中的「城鄉融合、發展與保育並存。」

潭尾方艙醫院距離后海灣僅3公里，《香港01》翻查潭尾方艙醫院不同時期的Google Earth衞星圖片，該區地皮在借出為方艙醫院前，會季節性地呈現綠油油的狀態，地皮滿布綠草，惟至今年3月第五波疫情爆發後，地皮甫借出便被填平，同月更建有大量臨時興建的「貨櫃屋」作確診者隔離之用。

▼3月24日　元朗潭尾方艙醫院竣工交付政府使用▼

持有地皮的新鴻基數年前在上址申請興建Outlet Malls時，提交的生態影響報告明言，曾錄得7隻瀕危的黑臉琵鷺在申請地點一帶飛過，而其飛行路線更與擬議發展地盤重疊，長春社和觀鳥會等環團當時已表示，憂慮發展會影響到黑臉琵鷺和其他冬候鳥棲息和飛行路線，而現時發展規模遠超數年前，擔心對候鳥的影響更大。

長春社公共事務主任周藹銓提到，后海灣一帶濕地緩衝區的魚塘狀態可媲美濕地保育區，而且附近一帶亦被發現有鷺鳥林，瀕危物種黑臉琵鷺更在山貝村一帶活躍，證明緩衝區亦有其保育價值。

發展商獻計指解房屋困局 惟逾九成項目全屬私樓

她續指，發展商以釋出土地發展、解決本港水深火熱的住屋問題為由，提出向濕地「開刀」，惟30幅土地中，92％均為私人住宅項目，質疑后海灣一帶的擬議發展無助解決現時的房屋問題，而估計現時發展商只是為未來發展「試水溫」，一旦政府落實為濕地重新劃界，發展商再無誘因進行保育，發展密度或會進一步提高，將會嚴重削弱，甚至失去有關「發展禁地」的保育地帶的生態價值。