【有片】太古城40年前開售僅12萬漲價50倍　元老蒲祿祺：難以複製

鴨脷洲新地王誕生，加上本港私樓樓價指數再創新高，市民上車難度大增。事實上，若只有20萬元儲蓄，在今時今日香港，連半份首期都談不上，但時光倒流40年前，卻足夠買入一個位於港島的太古城單位有餘。很多人都沒有想到，昔日的老船塢，竟成為全香港最為人所熟悉的老牌私人屋苑，若以翠湖臺鄱陽閣低層相同單位比較，40年來已漲價高達50倍！縱橫地產界多年、現年75歲的蒲祿祺，80年代任職太古地產發展經理，主理多個大型物業發展項目，包括香港首個最大型的商住項目太古城。離開太古時，他晉升至副董事總經理，堪稱太古城發展的「元老」。他接受《香港01》專訪時，除慨嘆本港樓價貴、住屋細外，亦憶述當年太古城的初期發展點滴。他認為，政府未來可於新發展區，興建類似太古城的大規模住宅項目，但認為香港難以再複製另一個太古城。

1976年入場價12.45萬元

太古城前身是太古船塢，20世紀初至70年代，一度支撐香港航運業，直至行業式微才結束業務。

太古地產1975年起興建在港首個住宅項目太古城，興建61幢住宅大廈，合共12,698個單位。

太古城首批單位1976年開售，據當時價單，翠湖台鄱陽閣一個建築面積585呎的低層入場價單位，僅售12.45萬元，對現時等「上車」的香港市民而言，絕對是極具吸引力的超級筍盤；而最貴的高層連天台單位，亦只售18.5萬元，20萬元有找。同等價錢在今天，連半份首期也付不了。

初售不足14萬現值近700萬

據地產代理的註冊成交紀錄顯示，鄱陽閣1個低層C室單位，實用面積502呎（建築面積591呎），今年一月以近700萬元售出。翻查紀錄，該個單位在1976年只售13.5萬，即是在40年間，樓價翻50倍；另一個同屬低層的C室單位，實用面積482呎（建築面積591呎），當年只售12.65萬元，今年一月較早時間亦以670多萬元售出，升幅同樣逾50倍，實是奇貨可居也。

初來埗到見證發展   舊船塢變龍頭屋苑

現為國際房地產顧問公司Professional Property Services Limited主席的蒲祿祺，在1979年受聘於太古地產到香港出任發展經理，見証項目的初期發展。

他憶述，當時的太古地產在香港並沒有發展住宅項目的經驗，在他剛抵達香港時，太古城現址除了初期的座數外，仍能看見荒廢的船塢、糖廠建築物。

港府關注就業機會    造就太古坊誕生

蒲祿祺指，當時的太古城，交通極不方便，沒有地鐵站之餘，「英皇道在那時候，仍是單程向西」，因此市民想要出入中環極不方便。他稱，當時港英政府非常關注集團能否在鰂魚涌一帶提供就業機會，所以造就昔日的太古糖廠，建成了今日的太古坊。

時至今日，太古城除了太古坊外，附近亦有商場太古城中心，海濱一帶又有鰂魚涌公園。老船塢、舊糖廠，早已變成全港其中規劃最完善的社區，太古城同時亦成了香港的龍頭屋苑。

再賣類似太古城地皮有困難

縱橫房地產市場數十載，被問到香港能否再有另一個太古城，蒲祿祺承認有難度，但就提到可在新發展區興建大規模住宅項目，「在市區內我們有太多限制；而在啟德發展區，政府以慣常的批地手法發展，我亦看不到有機會。反而新界東北、西北的新發展區，可以有特別的發展。」

政府正於新界東北的古洞北、粉嶺北，以及新界西北的洪水橋建造新發展區，蒲祿祺指：「去賣一幅像太古城規模的土地，對政府來說非常困難，但如果政府能與發展商合作，或可以在新發展區發展類似太古城的項目。」

新太古城料呎價可逾1.5萬

不過，新界的新發展區討論多時，政府會否貿然作出改動，以配合拓展大型私人住宅項目，實屬疑問。加上不少發展商都在新界大量囤地，與政府以伙伴形式發展太古城此類屋苑，恐怕難免被扣上「官商勾結」。

假使真有「翻版太古城」，售價又如何呢？蒲祿祺回想當年初售太古城，呎價大約200、300元，被問到若新太古城呎價該多少，他聽後大笑，「多50倍吧！」誠然，當居屋呎價都高逾7,000多元（編按：新居屋彩興苑平均呎價達7,739元），一個大型屋苑的呎價不破萬元，才怪。