黃偉綸引述市建局倡研提高荃灣地積比　韋志成冀需求主導融入荃灣

本港樓宇老化問題嚴重，市區重建局2011年推出「需求主導」計劃，2016年暫停申請，該局行政總監韋志成今日（17日）稱，期間收到208份申請，約50個位於油麻地及旺角一帶，但只有三個項目成功開展，歸咎是因為操作欠彈性、地盤只能重建單幢樓規劃裨益低等，希望改善計劃後明年在荃灣、深水埗兩區再重新應用。
發展局局長黃偉綸在網誌則引述韋志成指，荃灣最高住用地積比率目前僅為五倍，現在是合適時候，在荃灣開展研究，審視提高荃灣區地積比的可行性，

施政報告提到，面對樓宇急速老化，須採取更有效政策手段，加快重建更新步伐。市建局「油旺研究」，為重整和重新規劃兩個舊區制定藍圖，亦提出發一系列新規劃工具以提升土地使用效益和重建潛力，施政報告亦提出會在荃灣和深水埗兩個舊區開展同樣地區規劃研究。

黃偉綸在網誌指早前與韋志成一同到訪旺角，談談市區更新情況。黃稱，今年施政報告提出邀請市建局在荃灣及深水埗舊區開展同樣的地區規劃研究，以確定更新方案，而深水埗和荃灣均屬舊區，市建局可運用「油旺研究」提出的概念和規劃工具，審視區內的土地用途、道路規劃、休憩空間及社區設施等情況，為這兩個地區制訂規劃及重整藍圖，並探討調整及提高區內發展密度的可行性，從而善用土地和加快舊區重建。

荃灣最高地積比僅5倍　韋志成倡審視提高地積比可行性及檢視土地用途

當中，荃灣屬於香港第一代新市鎮，自1970年代開始發展，區內不少樓宇樓齡已超過50年。黃偉綸引述韋志成指，當年新市鎮訂定的住用地積比率一般較市區為低，荃灣的最高住用地積比率現時僅為五倍，因此現時是合適時候，在荃灣開展類似研究，並審視提高荃灣區地積比的可行性，同時檢視土地用途，改善這個舊區的整體環境

5年間收208申請　僅3項目成功開展

韋志成今日亦在《摯誠.志成》網誌提到，市建局「需求主導」計劃在2011年推出，到2016年第五輪申請後暫停接受申請，市建局期間共收到208份申請，當中大約50個個案位於油麻地、旺角研究範圍內的樓宇，但只有3個項目成功開展。

只能建成單幢樓　規劃裨益低

他稱，每宗申請涉及的樓宇數目、地盤面積、界線、所在位置等參數，均由業主以自身的需要作主導而提交。當個案符合當時所規定的申請門檻，以及在重建工程的可行性上符合環境、交通、基建配套等技術條件，市建局一般都會接納，並按申請項目的條件而開展重建。雖然這類項目，可以改善住戶的居住環境，但項目一般只能建成「單幢樓」，規劃裨益低。

他舉例，油旺區落實的3個項目，每個地盤的面積皆不足1,000平方米，其中最細的項目佔地只有470平方米，只可以興建69個住宅單位。根據現行《建築物（規劃）規例》，高度超過61米（一般可興建約20層）的新建樓宇，上蓋面積只可佔重建地盤面積的三分一，當中還要扣除升降機及通道等公用設施，最後每層剩餘可用作住宅、商舖等樓面面積偏低，除了地盤的設計效率不理想，個別單幢樓重建亦限制了日後整合毗鄰土地作規劃發展的可行性，未能為社區創造更大的裨益。

欠彈性　未能充分運用地積比

韋志成又提到，部份個案樓宇未達地盤面積、湊合所需要的業權持有人等申請門檻而落空，有位於旺角東數幢舊樓提出申請，由於樓宇零散分佈在不同位置，地盤面積亦太細，項目未能通過門檻，部份樓高達九層， 剩餘的地積比佔相關地段核准的地積比率不足一成，重建後的收入不足以填補收購業權及建造項目的龐大支出，令私人參與重建的誘因十分低；而餘下樓宇雖然只有五層高，尚餘可供發展的地積比，但因為地盤面積所限，難以重建為一個獨立的發展項目，浪費了樓宇的剩餘地積比，未能充分運用。

他認為可利用轉移地積比這工具，將提出重建樓宇的剩餘地積比，轉移至油旺研究範圍內毗鄰鐵路站並具高密度發展潛力的地盤，相對舊有「需求主導」模式必須原址重建，執行上更加靈活，亦能釋放及盡用土地的發展潛力，增加區內住宅、商業和社區設施的供應。至於「輸出」地積比的舊樓建築，若已屬嚴重失修需要拆卸，騰出來的土地亦可因應其面積而作合適的其他用途，例如設計成社區休憩空間。

一地多用模式提升舊區土地發展潛力

其次，韋志成希望應用另一種「街道整合」工具，將提出重建的舊樓群與所在的街道，整合成一個地盤面積較大和界線較完整的項目來發展，適當增加地盤的可建樓面面積；更進一步，還可以將舊樓群毗鄰的社區設施，例如垃圾站、公園、遊樂場、體育館等的用地，納入項目範圍，並以「一地多用」模式提升舊區土地發展潛力，亦同時一併提升地區內老舊的設施，改善整體環境。他分享例子，早前建議花墟徑的水渠改建為水道，並興建大型水道公園，配合當局在毗鄰的活化項目，將該區域整合成消閒、康樂和文化活動的樞紐，全面發揮市區更新的效益。

黃偉綸則稱，大型水道公園地下會設有300多個車位的停車場，以解決區內車位不足的問題，停車場上蓋將興建一個新運動場，旁邊會有一座新的政府綜合大樓，既重置現時的體育設施，還有更多社區設施。水道會由太子道西延伸至彌敦道，兩旁會有商業（包括高層建築和低層精品商業街）和住宅發展。

沒有放棄需求主導模式　改善計劃後明年應用荃灣深水埗

計劃2016年暫停接受申請，韋志成稱坊間誤以為有關計劃已被取消，重申一直沒有放棄「需求主導」模式；反之正檢討操作，會盡快總結經驗和執行細節再作改善，以便全面應用在明年展開的荃灣及深水埗兩個舊區規劃研究。

市建局將在西灣河進行調查　了解舊區業主重建意願

另外，市建局將在西灣河舊區率先進行「市區更新需求先導調查」，了解業主對重建意願，研究範圍涵蓋東至柴灣道、西接英皇道的土地，面積約24公頃，「先導調查」將會針對分佈在筲箕灣道兩旁樓齡超過30年、合共約250幢樓宇。韋志成稱，市建局已委託顧問短期內向業主發信，邀請參與問卷調查，預計年底完成，最快明年開始分析數據。