【財政預算案2025、財政預算案、樓市、樓價、減辣、撤辣】香港樓市過往連續多年攀升,樓價年年上漲帶動政府不時出現過百億、逾千億元的地價收入。不過輝煌賣地成績近年不再出現,翻查資料,截至2月中,2024/25財政年度政府地價收入(賣地收入加上補地價收入)暫時約46億元,較原本預算地價收入330億元,僅達標約14%。
值得留意,在2023年2月份,當時財政司司長陳茂波曾指「憑過往經驗推算,未來數年的地價收入相當於GDP(本地生產總值)大概3.7%左右」。不過相關預測與目前最新市況出現大幅度落差,以2023年香港本地生產總值約2.99萬億港元作比較,今年2024/25年度的地價收入暫錄約46億元,僅佔2023年GDP約0.154%。
有測量師認為,以往土地買賣是「皇帝女唔憂嫁」,不過近年發展商意欲減弱導致多宗流標,甚至有成功拍賣批出的地皮,最終重新回到政府手中,反映情況逆轉。建議政府回到基礎市場原則,直言土地是需要宣傳、推廣,而未來發展北都更要積極吸納產業企業,需考慮引入免地價、稅務減免等措施,扶持產業發展。
本財年推4住宅地、1幅流標 地價收入暫錄46億、佔目標14%
資料顯示,2024/25財政年度期間,政府僅推出四幅住宅用地,其中一幅用作私人興建資助出售房屋先導計劃(「樂建居」)的柴灣住宅地,在僅收一份標書的情況下流標。至於其餘成功沽出的3幅住宅地皮,全部均位於發展成熟的沙田區,不過成交價僅6.06億、6.19億、10.21億元,即合共僅為庫房創造逾22.4億元的地價收入。
甯漢豪曾指不能倚賴地價維持政府開支
至於計及其他補地價項目收益,估計本財年(2024/25年度)政府地價收入暫時僅僅只有約46億元,佔目標330億元僅約14%。事實上,發展局局長甯漢豪近期在1月份曾表示,因地產市道未完全恢復,需時回暖,認為現時情況屬於可理解的局面。而在1月初的賣地計劃中,她又表示「地價收益有高有低、不能倚賴維持政府開支」。
財爺曾料地價收入佔GDP3.7% 惟有大幅度落差
值得留意,在2023年2月份,當時財政司司長陳茂波曾指「我們亦憑過往經驗推算,未來數年的地價收入相當於GDP(本地生產總值)大概3.7%左右」。不過相關預測與目前最新市況出現大幅度落差,以2023年香港本地生產總值約2.99萬億港元作比較,今年2024/25年度的地價收入暫錄約46億元,僅佔2023年GDP約0.154%。
昔日地價收益數百億 曾連續4個財年逾千億
翻查樓市處於上升周期的地價收益資料,過往不乏成交價逾百億住宅地王,以及作價數百億元的商業地王,當時直接帶動政府每年地價收入高達數百億元,以至連續數年錄得逾千億元的地價收入。
恒基740.8奪中環美利道、新海濱三號商業地王最矚目
最誇張時段為2016/17年度至2019/20年度,連續四個財政年度的地價收入均超過千億元。其中2017/18年度地價收入高達1,648億元,為歷來最高水平,該年出現最貴地皮為啟德第1F區2號商業地,作價246億元,由南豐奪得並興建為現時大型商業項目AIRSIDE;同年也出現中環美利道商業地(現為超甲廈The Henderson)以232.8億元,批出予恒地(0012),反映當時兩幅商業地已為庫房貢獻478.8億元。
新地422億豪奪西九高鐵站上蓋商業地
而直至2019/20年度,當時最貴地皮為新地以逾422億元奪得的西九高鐵站上蓋商業地王。此外,該段賣地高峰期間,市場更出現多幅地價逾百億元的住宅地皮,進一步推高政府地價收入。
上一幅百億地皮已追溯至2021年11月
翻查近年地皮出售資料,對上一幅地價逾百億元的地王已追溯至2021年11月,為中環新海濱三號商業地王,以作價508億元批予恒地,而再上一幅則為同年5月份的銅鑼灣加路連山道商業地,以197.78億元批予希慎(0014)及華懋的合組財團。反映過去3年多已不再出現百億地王。
華坊:發展商投地意慾大減、多宗官地流拍
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示,過往政府透過賣地收入創造重要財政收入,支持經濟發展。但在宏觀經濟環境轉變、樓市低迷以及投資氣氛疲弱等的不明朗因素下,發展商庫存增加,購入新土地開發項目意慾大減,導致2023年多宗官地流拍。
梁沛泓又指,政府及後暫時採用縮減土地規模的推售策略,穩著土地市場的氣氛。但在現有不明朗因素沒有出現大幅度改善下,未來政府的賣地模式需要求變,提高發展商的靈活性,例如靈活的付費安排,亦應重推勾地政策,讓有興趣的發展商可主動出擊。過往賣地收入佔政府收入接近兩成,但現時土地市場不振,並有著千億的財政赤字。未來政府的方向都需要保持財政審慎,在賣地以外開闢新財政收入來源。
泓亮張翹楚:賣地模式需改變
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為,目前政府賣地模式需要改變,如目前市場上正在討論在地皮拍賣加招標,又或參照內地掛牌形式賣地。不過上述做法也只是改變賣地形式。至於近年市場上討論可否讓發展商就地皮分期付款,或政府向發展商提供免息分期,他認為會產生不少問題,例如分期付款即政府未收齊地價,又反映地皮未完全落到發展商手中,會否影響銀行承做貸款的考慮?而免息分期支付地價,也等同減價行為。
「皇帝女唔憂嫁」不再 直言發展土地需要宣傳
對於昔日市況暢旺時,高地價地皮不時出現,導致地價收入高達數百億至逾千億元,張翹楚認為,以往土地買賣是「皇帝女唔憂嫁」,當時政府賣地是不用做宣傳,哪怕地皮位於新界、離島,都會有發展商想競投,只是地價高或低的問題。不過近年市場不時出現流標,甚至有成功拍賣批出的地皮,最終重新回到政府手中,反映「皇帝女唔憂嫁」不再。
因此,張翹楚認為官地市場已回到基礎市場原則,直土地是需要宣傳、推廣,例如北部都會區的發展,政府在2024年11月底也舉行「誓師大會」,透請85間企業分批上台簽署「支持及參與北部都會區發展」的一般意向書,其後又就北都講解各區優勢功能及好處。
倡向外招商引資發展北都
不過張翹楚認為發展北都需要處理數個問題,其中一個大問題就是「來來去去都是同一班發展商,沒有生水」。他認為,發展北都需要向外招商引資,不能認為近年香港或內地發展商減少投地導致流標,就認為海外資金沒有興趣發展北都,認為政府需要向外宣傳。
土地是載體、產業發展是主菜 倡免地價、稅務減免扶持企業
其次,他認為北都規劃完整,但不是純粹提供土地予地產商發展便算,因地產商強項在於興建建築物,惟片區發展是產業為主。因此他認為片區發展重點需要政府扶持,提供稅務優勢引入企業、人才公寓,強調「土地、物業是載體(盛載產業的載體),不是主菜」。
張翹楚又認為,85間簽署意向書的企業中,大部份是地產基建、銀行、通訊業等,從事產業發展的企業只佔少數,認為可吸納更多從事生物科技、電動車、電池產業等企業。政府或可考慮免地價批地予該類企業,設有特定年期內交稅的條款,並設稅務減免,例如「兩免三減」,即首兩年免稅、後三年減少稅款。