【林鄭新房策】何文田居屋「樓王」新機制下　售價減177萬　少25%

政府今日公布，建議把賣地表中部分地皮改劃興建資助出售房屋、以及針對私人住宅物業開徵一手樓「空置稅」；而影響更大的資助出售房屋訂價機制，則會採用參考申請者負擔能力來釐訂單位售價，把推行36年與巿價掛勾機制改變，新機制除居屋外，同時亦適用於主要針對公屋綠表申請者的綠置居計劃。
資助出售房屋採用新訂價機制，改用以二人家庭入息中位數計算為3.95萬元，居屋單位售價會由市值七折改為五二折，綠置居由市值六折改為四二折，意味著居屋及綠置居售價水平會比現時顯著下降，政府消息人士早前亦表明，可由相當於市值七折變為市值五折或以下，既然「居屋大抽獎」的「獎品」價格有得減，市民自然想知未來究竟市區筍盤，價格可以減到有幾盡？
《香港01》記者嘗試以現時樓市成交資料推算，發現部分位置優越的居屋項目，售價有可能比用舊機制勁減一半，但日後需要支付較大百分比的補價差額。

常樂街項目鄰近港鐵站

政府建議的方案，是採用居屋申請者的入息中位數，再乘以月入佔供款比率，再乘以供樓年期，計算出單位售價水平，但不會考慮地區差異因素，以免再同市價掛鉤，同時要反映售價完全按受助者負擔能力出發。

根據房委會資料顯示，下一期居屋最受注目的一定是九龍城何文田常樂街項目的600個單位，這個可說是眾多籌建居屋中的「樓王」項目，因其鄰近港鐵何文田站，由有蓋天橋步行前往只需約10分鐘，屋苑對面更有公園，環境幽靜，而高層單位亦料可享開揚景觀。

現時綠置居及居屋售價，均參照市價六折及七折釐訂。若以新機制訂價，居屋單位售價會降至相當於市價五折，甚至更低。

新機制推算「樓王」只售512萬

按網上成交紀錄顯示，鄰近常樂街項目的冠熹苑一個實用面積432平方呎單位以708萬元成交，實呎價為1.64萬元，若以此用現有居屋訂價機制計算，常樂街項目呎價可達1.14萬元，而該項目一個近600平方呎單位，售價會高達近690萬元。

不過，政府改變居屋訂價方式，改為以未置業家庭入息中位數作為標準計算，數字現時約為月入3.95萬元。按照現時「供款與入息比率」上限40%，以及供款年期20年推算，新機制計算後單位市值應由過去七折減至五二折。

同時，政府表明新機制不會加入地區差異因素。根據今期居屋項目，位於市區的長沙灣凱樂苑及啟朗苑的平均呎價都超過9,000元，而相對較偏遠的東涌裕泰苑則只需6,698元。換言之，在新機制下，不同地區的項目售價會是相若。

因此，一旦採用以申請者負擔能力訂價，放棄用原來側重以單位評估市值釐訂售價的機制的話，以常樂街項目「樓王」單位來說，售價有機會由約690萬元，減至512.5萬元，相距金額高達177.5萬元，減幅達四分一。