【林鄭上任一年】房策有心無力 三壞指標現 兩「地雷」礙連任
房屋問題一直被視為政府施政重中之重，為官多年的林鄭月娥當然深明，這個民生最大議題搞不好，勢必影響管治及其特首位置，故上任前後已多次表明，需要「以創新思維、大刀闊斧」去解決。
然而，林鄭班子上任接近一年，縱使打破過去兩屆政府「枷鎖」，願意推行過渡性房屋計劃，以及準備推出空置稅迫使發展商推售更多單位，但仍然面對三大壞指標出現，反映其房策由公營到私人房屋，均告全面失守。她在今年七一前夕推出三項重大房屋政策調整，包括開徵一手樓「空置稅」、部分私人住宅用地改作興建資助房屋、以及訂立居屋定價新機制，以增加公營房屋供應和協助市民置業，應對樓市狂潮。
繼梁振英後，有心無力似乎仍是林鄭月娥處理最棘手的房屋問題的寫照，未來一年若在其餘三項指標出現強差人意的結果，不單判削弱政府管治威信，甚至會對林鄭4年後尋求連任構成不利因素。
明言親自審視居屋訂價問題
房屋問題在多方面出現「黑洞」，甚至要林鄭披甲上陣「拆彈」，如近日她再次重申會「親自睇」居屋等資助出售房屋的定價問題，更在七一前夕推出「林鄭三招」應對樓市問題；又例如她上任後兩個月後，立即高調成立土地供應專責小組，發動「土地大辯論」謀求凝聚社會共識，增闢土地增建房屋，更表明「最終政府會有承擔」，交代如何選擇有關方案，凡此種種，都反映出她的決心及她有急市民所急的意志。
不過，有決心是一回事，能夠落實卻是另一回事。過去接近一年來，市民只見到多項數據反映香港房屋問題更趨嚴峻，首先是公屋輪候冊累積逾27萬宗申請，但截至今年3月底平均輪候時間卻升至5.1年，是18年以來新高。不論立法會多個政黨及關注房屋團體都認為，政府若未能扭轉公屋建屋量持續未達標困局，輪候公屋時間只會越來越長。
上任首10個月樓價累升逾一成
另一個不利林鄭班子施政的壞指標，當然是持續上升的私樓樓價。截至今年5月底，差餉物業估價署最新樓價指數顯示，截至4月樓價指數是375.9點，較3月升1.84%，已連續第25個月上升，再創歷史新高。
若以林鄭去年7月上任特首起計，樓價指數由337.5升至今年4月的375.9，累升達11%，料至今年7月累升恐達15%或以上。
樓價颷升，連帶房委會售樓及市建局收購亦受影響。稍後舉行攪珠儀式的居屋計劃2018，其中啟德啟朗苑單位經市值七折訂價後，平均呎價須9,755元，部分單位呎價更升穿1萬，是居屋計劃推出40年以來的新高。而，長沙灣凱樂苑的「樓王」售價更達630萬元，是居屋史上最貴。
居屋「癲價」效應引起社會廣泛關注，立法會議員更曾在議會內連番向政府追問，結果要林鄭親自出手，答允審視居屋訂價問題，預計稍後會有結果。
三項數據顯示房策全面失守
除了居屋呎價歷史性「破萬」外，市建局收購呎價亦創新高。市建局於5月7日宣布，西營盤崇慶里/桂香街發展項目的物業收購價，高達每平方呎23,568 元，是繼繼去年底以「天價」每平方呎15,916元收購九龍城區3個重建項目後，再創新高的收購價紀錄。
不論出租公屋、資助出售房屋抑或私人樓宇，上述的三項壞指標反映香港房屋政策全面失守，林鄭上任近一年未能有效遏止樓價急升、租金高昂、土地及房屋供應短缺困局，情況與梁振英上任首年的格局，其實大同小異。
綠置居銷情成疑 申購反應未必似預期
展望未來，林鄭在房策的成敗，相信再有三大指標會有重要的影響。首先她競選期間已表明房策應以置業為主導，其中綠置居「加碼」及恆常化，更是重要配合措施。她去年10月發表首份施政報告，提出把火炭4800 個公屋單位轉為綠置居項目，及後卻「落筆打三更」，房委會最終改為把長沙灣東京街麗智邨2500個單位，轉為綠置居項目，並於今年內推售。
由於綠置居只限屬公屋住戶及準住戶的綠表資格人士申購，故這類人士的置業反應，絕對會影響到綠置居受歡迎程度。多年來綠表人士對居屋都極為「揀擇」，這從申購數字已反映得到。
以過去3年房委會推售多個資助出售項目為例，綠表申請人交表介乎287份至約1.9萬份(見表)，但值得注意是今期居屋縱有啟德啟朗苑和長沙灣凱樂苑兩個市區屋苑，有興趣的綠表人士申請亦只有約1.9萬份，其餘多期居屋平均亦只收逾1萬份左右，顯示居屋客源不算太多，而今年稍後推售的綠置居麗智邨，若申購反應不進反退，林鄭推動綠置居恆常化或會受到挫折。
表：近年房委會資助出售項目接獲綠表申請數字
| 時間 | 計劃 | 接獲綠表申請 |
| 2014年6月 | 居屋天利苑 | 287份 |
| 2014年12月 | 居屋2014 | 11,507份 |
| 2015年8月 | 居屋2016 | 4,123份 |
| 2016年2月 | 綠置居景泰苑 | 16,198份 |
| 2017年3月 | 居屋2017 | 12,528份 |
| 2018年3月 | 居屋2018 | 約19,000份 |
資料來源：房委會
公私營合作推首置上車盤 林鄭房策成敗關鍵
第五個影響政府施政的指標，肯定是林鄭視為房策重點的首置上車盤，由於她早已表明有關項目不會用到公屋和居屋的土地，而是透過公私營合作，以私人發展商的農地儲備發展，有關構思現時更是土地供應諮詢18個選項之一，且更被形容為眾多選項中獲政府「加持」的一項，可見政府是志在必得。
然而，林鄭將於今年年底收到土地供應專責小組提交的最後報告，究竟她如何在眾多選項中找出一些解決土地供應不足的方案，她對公私營合作、引用《收回土地條例》收回發展商閒置農地及收回粉嶺高爾夫球場的取捨，勢必激化不同持分者矛盾，倘若作出錯誤決定，恐怕令怨氣及不滿升溫，林鄭的民望亦會受波及，這一枚「地雷」一旦引爆，其所構成的社會不穩定因素，不容小覷。
空置稅若成效不彰 市民對林鄭信心勢減
另一枚對林鄭房策成敗具重要影響的「地雷」，肯定是她提出的空置稅方案，雖然外界對此項方案成效看淡，但發展商卻嚴陣以待，甚至不排除採取司法覆核。
然而，這項可說是林鄭上任一年的最大房策動作，背後卻存在重大隱憂。首先，若空置稅推出後未能令發展商在短期內推售一手住宅單位數目增加，其成效勢必受到質疑，亦會是政府應對過度熾熱的住宅物業市場再次受挫的一役。
儘管市場部分人士認為推出空置稅，再加上美國持續加息，香港利率上調也只是時間問題，會令樓價升幅放緩或甚至下跌情況，但不少人士都只會相信，空置稅最直接的效果，是迫使發展商囤積單位數目不可能再多，惟要令樓價下跌或甚至急挫，似乎是不大可能出現。
空置稅的效果，私樓供應和私樓樓價變化，可以是衡量林鄭房策首年成績的一大重點，但如果這張「底牌」所獲取效果亦不外如是，必然會拖累政府的管治威望，林鄭「打發展商」落筆打三更，未來4年，試問又如何教人有信心可解決到樓價高企不下、置業越趨困難的問題呢？
「林鄭三招」只是治標不治本，實際上土地供應並無增加，無疑撥出部分私樓地皮轉作公營房屋是可取做法，惟恐難解決供應短缺的老問題，且看「土地大辯論」過後，林鄭又會如何再展示其迎難而上的決心？
王坤：林鄭要向港人證明自己的決心
曾任房委會委員和公屋聯會主席多年、先後見證多項重大房策改革的王坤接受《香港01》訪問時指，林鄭上任以來雖強調房屋及土地供應是重中之重，但她卻一直迴避一個核心的問題，便是「夠唔夠膽動搖大地產商的利益」。林鄭3月23日宴請土地供應小組，成員之一的王坤在席間向她及負責土地和房屋的官員提及，要求政府提出引用《收回土地條例》，收回發展商在新界囤積的農地建屋，但林鄭卻以憂慮或需面對司法覆核推搪。
王坤指，最近發展局公布回歸以來向政府引用《收回土地條例》所提出的司法覆核，政府全數獲勝訴，且所需時間不超過一年，他批評林鄭之前提及的不是事實，「連杞人憂天也不是。」他坦言，如果林鄭處理房屋問題表現，較梁振英及曾蔭權更差，她4年後未必有機會成功連任。
王坤又希望，林鄭能夠下定決心，把土地主導權重新由發展商手中取回，這樣才可挽回市民對政府管治的信心。
既然林鄭強調需要「以創新思維、大刀闊斧」去解決房屋問題，所謂非常時期有必要用非常手段，當公屋平均輪候時間已超過5年，超過21萬劏房居民蝸居環境惡劣的斗室，她應該更加善用手上緊絀的資源，在私樓供應近年達標或甚至超標情況下，有必要再進一步把更多興建私樓地皮轉為公營房屋發展，以解決公營房屋長期不達標困局。