【傳真社】蠔殻圍生態價值高地權常易手　環團質疑有潛在發展可能

近年地產商計劃發展南生圍，引起社會對保育有生態價值土地的關注。《傳真社》調查發現，落馬洲河套區旁邊的蠔殻圍，與南生圍同樣位處濕地保育區，蠔殼圍的魚塘和淡水沼澤具有高生態價值，發展要確保「濕地零損失」，改變土地用途難度甚高，但過去10年有三成私人地段業權曾經易手，最少10組人士投資過千萬元至過億元大規模買入土地，交易總額達4.7億元，當中包括內地資金、香港商人及利用離岸公司隱藏身份的買家。有環保團體表示，蠔殻圍生態價值無容置疑，惟過去發現有零星填塘個案，質疑日後該處會有潛在的發展可能。

​蠔殻圍位於落馬洲河套區東北面　過去10年有802個業權變動

蠔殻圍位於落馬洲河套區東北面，南面是馬草壟及新界東北新發展區。《傳真社》到現場視察，沿著深圳河，整幅土地盡是魚塘及濕地，屬漁護處12個須優先加強保育地點之一。河套區面積約等於4個科學園，蠔殼圍是其2.6倍，面積約246公頃，當中有228公頃被劃為「自然保育區」。蠔殼圍大部分土地屬於丈量約份93號地區(DD93)，此地區共有約2,600個地段。《傳真社》抽查過去10年DD93業權狀況，發現至少有802個地段有業權變動，佔該處私人土地三成業權，不同時段都有個人或公司名義大規模買入土地，買入的地段散落在蠔殼圍不同角落，主要集中在自然保育區內，並持有至今。

最大買家為「藥房大王」龍豐集團關聯人士

以買賣紀錄總數統計，蠔殼圍最大買家是上水「藥房大王」龍豐集團關聯人士，2016年至今，5名人士分別以15間公司合共買入234個地段，他們購買入的地段不連貫且零碎，有些只買入部分業權，涉及資金7,182萬元，這些交易均由相同的律師行處理。公司註冊資料顯示，有關人士買地模式一致，15間香港公司全部於2016年至2017年成立，起用相同的秘書公司，股東以英屬處女島註冊公司(BVI公司)隱藏身份，5間BVI公司登記地址一樣。

龍豐的買地模式是以香港私人公司持有土地，公司股東則是BVI公司。但《傳真社》在調查中發現，另有14間公司直接以股東身份未明的離岸公司，於2011年至15年間買入蠔殼圍101個地段，涉及金額5,833.7萬元。他們兩種利用離岸公司持有土地的方法，同樣令外界難以追查真正買家身份。

蠔殻圍土地交易熾熱　呎價水漲船高

近年蠔殻圍土地交易熾熱，呎價亦水漲船高。傳真社翻查買賣文件，深圳政協蘇振聲於2009年買入該區14個地段，成交呎價一度達90元。其後2011年至2013年，由個別人士以離岸公司董事身份買入的地段，呎價亦相若，一律88元。至2015年，由胡蘭英任董事之海外公司所買入的5個地段，成交呎價已升至110元及112元。到今年初，由韋昶旭及胡汶桂之公司所買入的土地，呎價已達130元。參考鄰近的成交個案，落馬洲管制站旁的3塊自然保育區土地，面積5,249.1平方呎，於去年7月以129.4萬元成交，呎價約247元。

發展蠔殼圍要確保「濕地零損失」

蠔殼圍這塊邊境土地近年在市場上炙手可熱，不過土地要進行發展並不容易。根據《蠔殼圍及馬草壟分區計劃大綱圖》，蠔殼圍大部分地區屬「自然保育區」。據分區計劃大綱圖，該地帶的經常准許用途包括魚塘養殖、自然保護區、農地住用構築物、濕地及野生動物保護區等，規劃要保存濕地和魚塘的生態價值，及採取「不會有濕地淨減少」的原則，即確保「濕地零損失」，與米埔、南生圍有相同要求。

文件亦列明發展的限制，「除非必須進行發展以助保護濕地生態系統完整，或者是絕對基於公眾利益而必須進行的基礎設施項目，否則此地帶內不准進行新發展。」未經城規會許可，不得進行河道改道、填土或填塘等挖土工程，若果要用作重建屋宇、公用事業設施，及私人發展計劃的公用設施裝置等用途，亦須先向城市規劃委員會申請。

文件亦有提到私人發展商可按該圖則各個地帶的用途規定，主動提出發展或重建物業的計劃，但必須符合政府規定。根據城規會規劃指引12C提到，2013年6月完成的「蠔殼圍生態實地調查」確定了蠔殼圍的魚塘和淡水沼澤具有高生態價值，「因為魚塘和沼澤對水鳥(包括鷺鳥和琵鷺)及其他依賴濕地的生物(包括歐亞水獺)是重要的，其生態亦與后海灣地區內其他濕地(包括米埔內后海灣拉姆薩爾濕地)有緊密連繫。由於雀鳥於不同季節在不同的魚塘棲息，因此很難就放棄某個魚塘提出充分理由。」

世界自然基金會表示過去已有發現零星填塘個案

世界自然基金會（香港分會）高級環境保護主任劉兆強表示，蠔殻圍是后海灣生態系統範圍內，該處有不少魚塘，吸引大量鷺鳥棲息，該濕地生態價值無容置疑。他續指，該會過去多次到蠔殻圍視察，亦發現有零星填塘個案，加上今次《傳真社》歸納得出地權經常易手，質疑日後該處會有潛在的發展可能。