【政策分析】永續粉嶺高爾夫球場　魔鬼細節盡在「不祥13」

民政事務處前日（3月20日）發表私人遊樂用地契約檢討報告，並展開諮詢，但由於無法回應社會各界對於收回粉嶺高爾夫球場建屋的強烈訴求，被批偏幫富人，為永續高球場鋪路。
在西方文化中，「13」是一個不祥數字。常言道「魔鬼在細節中」，湊巧地，今次政府公布的諮詢文件簡報之中，最為可怕的細節，也正正是出在第13頁。該頁提到，政府的跨部門工作小組對於日後私人體育會持有的私人遊樂場契約用地，提出了兩大建議，《香港01》以下將揪出細節中的兩隻魔鬼。

魔鬼細節一：

向私人體育會徵收「十足市值地價的三分之一」

所謂的「十足市值」，其實本身就是一個極度取巧的語言偽術。因為市值的釐定方式，其實因應不同的土地用途，也可以得出南轅北轍的結果。要是當私人會所計算、當成農地來計算、和當成寫字樓用地計算，或是當成住宅區計算，得出來的結果就大相徑庭。

舉例而言，《香港01》前日訪問第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國，若以較保守的回報率百分之三為計算，粉嶺高球場十足市值租金約為每年5.5億元，三分之一即1.81億元，換算之下即每月呎租約為8毫子。

但如果以住宅計算，就是另一個世界。據政府統計處數字推算，目前劏房每月呎租中位數約為41.8元。即租一個相當於荃灣面積的地方，價錢僅僅是劏房租金的「零頭」。若計算粉嶺區內住宅，根據美聯物業的數字，粉嶺中心租盤於2月的成交呎租介乎25元至36元、粉嶺名都則介乎30元至44元，遠比高球場貴。至於極端一點，部分香港知名甲級商廈，每月呎租更動輒超過200元。

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因此，整個「市值」的定義，本身就十分模糊，不同的類型就有不同的「玩法」。只不過今次諮詢文件，有意無意引導公眾思考高球場地皮只是一處「私人會所」，所謂的市值也只是以會所用地衡量，淡化了這幅珍貴土地可以發展成新市鎮的巨大潛力，令討論失焦。

要是政府收回高球場發展，這幅超過170公頃、面積相當於荃灣區的土地，可以興建大量出租公屋，部分用地也可以興建私人住宅，以至商場、寫字樓等商業設施。在2013年，政府將一幅屬高爾夫球場舊苗圃的1.5公頃土地拍賣，當時恆基以約29億元投得。如果全面發展高球場，建成一個人口十萬以上的新市鎮，這幅超過170公頃的巨型地皮，真正的「十足市值地價的三分之一」又應該是多少？ 

魔鬼細節二：

如個別私人體育會不願意或沒能力繳交減免地價，可考慮調整其定位及會員制度等，若能令政府信納其營運轉為「半公共」性質，政府可考慮當其契約期滿時，採取為社區組織而設的新安排，批出特殊用途契約和徵收象徵式地價

明白了嗎？即使是所謂的「十足市值地價的三分之一」，是以語言藝術掩飾「明益」富豪打波的事實，其實政府還是為私人體育會留了更「筍」的後路。要是他們「認為」自己交不了所謂的「市值三分一」地價，還可以考慮轉為「半公共」性質，就可以扮作服務社會大眾的社區組織一樣，繼續享受象徵式地價和每次續約15年的待遇。

那麼，如何才算是「半公共」？據該份諮詢文件所言，是非牟利、收取低廉費用、會員人數大多不設上限。而私人體育會過往被批評得最厲害的其中一點，就是對外開放時間不足以及欠缺透明度，只讓少數人享用，達不到推廣體育的效果。早於2012年，申訴專員公署的調查報告就批評過此事。事後各體育會包括香港高爾夫球會，也被迫增加開放時數。

但問題就在於，這些私人體育會的營運本身缺乏監管，問題多多。民政事務局局長劉江華曾表示，粉嶺高球場2017年舉行約12萬場高球運動，「非會員」佔約5萬場，佔總使用量逾40%。《香港01》早前翻查香港高球會2016年年報，發現「非會員」原來包括會員親友和高球體育會會員，因此數字可能有「水分」。

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其他媒體也相繼爆出各式各樣的營運問題，例如《有線電視》的跟進報道就指出，如果一年打12萬場比賽，相當於每日平均有近330場球局，不合常理。細查之下發現，原來球局場數是以使用者人數計算，即一球局如有4人參加，則計作4場球局，數字具極大的取巧成分。

若不是粉嶺高球場近期成為爭議焦點，各界爭相調查，問題恐怕就此石沉大海。在這些老問題仍未解決之前，再以所謂的「半公共」化作為進一步減免租金的借口，又如何服眾？因此，本身收取所謂的市值三分一地價，已經是不合理地厚待私人體育會。而政府更要在未能解決現存監管問題之下，留下這條大有鑽空子空間的後路給私人體育會，足見現屆政府對富豪的「關愛」之心溢於言表。只可惜現時香港的21萬個劏房戶，就得不到政府這份關懷了。

未能聚焦討論高球場建屋價值　政府還是「老問題」

民政事務局本身主理體育，重視體育場地本屬無可厚非，但今次推出的諮詢文件，顯示政府最高層仍然對市民的蝸居之苦和富豪的揮桿之樂，到底孰輕孰重全無緩急先後的判斷，未能重視建屋的迫切性。

再加上，香港根本不是沒有其他高球場，除深水灣等地都有高球場可用、甚至可到香港境外打球之外，滘西洲的公眾高球場仍有進一步擴展的空間，富豪要揮桿又或要發展高球運動，香港仍有條件。在今日土地資源短缺之下，富人佔有一整個荃灣面積的官地揮桿玩樂，本身就是絕不合理，發展粉嶺高球場應是凌駕性的公眾利益。