【政策分析】土地小組研發展電話機樓 李澤楷的千億地產大茶飯？
土地供應專責小組昨日（2月13日）召開會議，最令外界意外的，是會議突然討論到電話機樓的發展問題。小組主席黃遠輝表示，這些機樓大部分佔地小於2,000平方米（約2.15萬平方呎），而且在佔地較廣的5幅地中，只得2幅位於市區，未來要研究這些地皮未來是否有更佳發展潛力。
其實機樓的重建問題，早在90年代、「小小超」李澤楷以「蛇吞象」方式收購香港電訊前，英資已開始研究此事。直至李澤楷入主之後，重建機樓更一度被視為電盈的重點發展方向之一，當時更有券商估計，有發展潛力的機樓多達四十多個，可重建成數百萬呎樓面面積的住宅和商廈。只是多年來遇上各式各樣的難題，令「大茶飯」變成「蜑家雞見水」。
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電話機樓屬「歷史遺物」 90年代已研究發展潛力
要討論機樓問題，必須先了解一些基本背景。其實機樓可謂香港的「歷史遺物」，機樓本身是電訊服務供應商的集線地，政府在1950年至1990年代，以私人協約方式批出81幅土地作電話機樓用途，總面積約17.4公頃。但隨著電訊市場由行內俗稱「老電」的香港電訊一家獨大，至2003年全面開放市場，政府在政策上亦不再以私人協約方式，向電訊商批出機樓用地。而且由於科技進步之下，電訊器材體積愈來愈小，對機樓空間的需求亦大大減少，變相可騰出更多空間作其他發展之用。
其實早在90年代，仍由英資控制的「老電」也如不少公用事業公司般，希望將旗下的一些廠房用地轉作住宅或商廈發展。直至2000年，李澤楷的盈科數碼動力（盈動）與香港電訊合併，成為電訊盈科（電盈）。由於李澤楷以「蛇吞象」方式收購，是次合併令電盈債台高築，如何減債便成為當時電盈新管理層的急務，而發展機樓地皮，便被視為其中一項減債的重要板斧。
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機樓遍佈各區 「山大斬埋有柴」
但之後隨著樓股泡沫爆破、加上2003年沙士疫情，機樓發展問題拖到2004年才有新進展，當時電訊盈科將旗下地產業務，包括發展機樓的優先權注入東方燃氣借殼上市，並更名為盈大地產（0432）。當時樓市剛剛谷底回升，而機樓又具有重建潛力，已有市場分析指李澤楷此舉是想一併注入機樓的優先發展權予盈大地產，再通過重建獲利，從而為母公司電盈減債，甚至在未來通過這些地產項目獲取巨額盈利。
固然，電盈目前的機樓不一定全數適合用作發展大型住宅項目，例如有部分機樓佔地細小，或者有些機樓仍在使用當中，但由於機樓數量多，發展潛力仍是「山大斬埋有柴」。當時有證券行為此發表研究報告，估算電盈旗下的約80個機樓之中，有42個地盤面積逾萬呎，具有重建價值，假如落實重建，可建的總樓面面積料達689萬方呎。
發展潛力以千億元計 「大茶飯」卻難成事
簡單推算，如果將這些項目全部建成住宅、每個實用面積四百方呎，可以興建逾萬七伙單位；如果每方呎可賣萬五元，這批住宅的市值估計可逾千億元。而且部分機樓位處「黃金地段」，例如荔枝角月輪街4號的電訊大樓，地盤面積約3千平方米，鄰近荔枝角公園和名牌屋苑美孚新邨，若可聯合附近的九巴車廠一併發展，肯定是全城矚目的市區大盤；又例如北角英皇道電話機樓，鄰近港鐵站和主要交通幹道，對比鄰近的私樓新盤，坐享維港無敵海景的海璇呎價高達6萬元，假設機樓項目只能望「海罅」、呎價打個五折，以今日的樓價而言都是相當「和味」。
只不過，李澤楷這個如意算盤多年來都打不響，環顧近二十年，成功由機樓變住宅的項目就只有一個，即是由上環和風街機樓改建而來、在2008年開售的盈峰一號。而這個項目的成功，其實是一個很特殊的例子。翻查紀錄，該幅地皮是港英於1843年開埠早期批出用作發展，年期長達999年，而「老電」的前身大東電報局到1860年才成立。直至1968年，該地皮落成一座6層高電話機樓，但由於其土地用途是商住兩用，而且亦未用盡地積比率，因此不用再額外斥巨資補地價，也不需要再過城規會改變土地用途一關，在保留基座部分機樓設施之後，就可在上蓋加建一棟四十多層高、共有155個單位的住宅大廈。
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地盤面積非最關鍵 改用途、補地價才最困難
但除了盈峰一號之外，2004年電盈方面再接再勵，著手籌劃多個機樓重建項目，如石硤尾白田街機樓等，不過由於不少機樓用地本身不能作住宅用途，因而卡在改變土地用途一關，一再被城規會「DQ」否決，再加上，補地價問題又是另一重建機樓的障礙。每一幅機樓用地，無論是批租年期、地積比率、土地用途等等條件可謂千差萬別，加上機樓數量多而分散，要就每個項目逐個和城規會、各個政府部門，以至區議會等「講數」，可謂曠日持久，行政成本高昂。電盈一方就算「成功爭取」，也只能興建一個又一個的單棟樓或小型樓盤。或因如此，重建機樓多年來只是「蜑家雞見水」。
雖然土地供應專責小組指，大部分機樓用地佔地小於2,000平方米，發展潛力有限，但其實盈峰一號的地盤面積也只有約1,100平方米，但一樣可以建成住宅。故發展機樓的最大問題，未必是地盤面積的大小，因為較大面積的地盤可發展成屋苑，細地盤也可建單棟「牙籤樓」，真正的關鍵問題是政府會否在改變土地用途和補地價等問題上，對電盈「網開一面」。
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「致力開拓一切可行的土地供應選項」 政府有後著？
然而，改變土地用途和補地價問題本來已相當敏感，政府稍一不慎便可能惹來官商勾結，明益地產商的指控，而政府一旦要和「小小超」談機樓改變土地用途和補地價問題，更如引爆政治炸彈，因為公眾必定聯想到數碼港、貝沙灣。回歸初期，董建華政府想大力發展資訊科技，不經公開招標、免地價直接把數碼港項目交予李澤楷。結果科技項目最後變成豪宅項目，白白送出了貝沙灣這一大塊「肥豬肉」，被社會輿論炮轟「明益」李澤楷。前事不忘後事之師，假如政府打算就發展機樓「鬆綁」，向電盈大開綠燈，問題的敏感程度可想而知。
但話說回來，假如發展機樓這樣困難，土地供應專責小組為何突然會談起這個塵封多年的議題？據了解，發展局向小組解釋機樓問題時，表明會「致力開拓一切可行的土地供應選項」，似乎對發展機樓是留有後著。